物业管理实习报告
五月二日我来到了深业集团(深圳)物业管理有限公司深业大厦管理处为期一个月的实习。深业集团(深圳)物业管理有限公司不仅是中国物业管理协会的常务理事、深圳甲级企业，也是国家一级物业管理公司。
大厦管理处主任向我介绍了大厦的基本情况，带我参观了环境，并安排我参与其停车场管理、绿化养护和清洁卫生管理等工作。深业大厦位于深圳市罗湖区文锦中路，占地面积约为5000多平方米，建筑面积约为41000平方米，楼高23层，是一个高级写字楼。大厦管理处共有员工三十八人，其中主任一名，助理主任一名，房管员两名，财务人员一名，机电运行及维修人员六名，保安员(包括车场管理员)十八人，清洁绿化人员九人。下面是我实习的体验和感受。
一、停车场管理
目前深圳市停车场大都属于收费管理。管理处主任安排我做停车场管理员，负责车辆进出管理和停车场巡查等工作。我首先学习了管理公司关于停车场管理方面的制度，如停车场管理员工作职责、停车场管理规定及收费标准等。我向保安主管了解了停车场基本情况，并熟悉了车辆进出口、限高、限速、禁鸣标志、方向指示、停车线和禁停线等停车场标识。深业大厦的停车场有62个停车位，分为地面和地下车位。
在熟悉停车场设施和管理处关于车辆管理制度以后，我就开始参与车辆管理的实际工作。作为一个停车场管理员，他的仪容仪表代表了管理公司的服务形象，因此必须统一服装并做到文明规范。在车辆进入停车场时，我用微笑面对每一位客户，向客户行礼，将车辆基本情况做一个登记，比如车辆外观、型号、车牌号码、进场时间以及有无损坏等，对于车辆有损坏的，应告之客户，然后将车辆出入证友好的递给客户。
车辆出场时，看车辆使用者与车辆是否相符(如果不相符应问明情况，与车主取得联系，征得车主同意后放行)，然后查看出场时间，达到收费时间的应按照物价局统一收费标准进行收费，出具收费票据并收回车辆出入证。
在进行停车场巡查时，要维护进出车辆的秩序及车场设施设备的完好，指挥进场车辆停放在已划好的车位线内并排放整齐，告诉车主关好车门车窗，并带好贵重物品和车辆出入证。我按照公司规范对车场进行不间断的巡查，检查车辆是否停好，有无损坏或缺少部件，发现车辆门窗未关好或被损坏等情况时，立即与车主取得联系，并进行登记。在实习过程中发生了这样一件事情：一车辆的车门被划损，车主认为是在本停车场损坏，要求管理处负责赔偿，当时我不知道如何处理，于是向保安主管报告。保安主管立即赶来了解情况，发现该车位比较窄，且旁边车位已空置，从划损情况看，很有可能是旁边车辆开出时刮损该车辆车门。保安主管通过翻查车辆进出登记表及停车场录像，查出的确是旁边车辆开出时划损，且该车主是楼上一位业主，保安主管即刻与该业主取得联系，起初该业主不承认，保安主管通过耐心的解释并出具停车场车辆出入登记和录像资料，经过协调，该业主同意给受损车辆予以修复，并承担费用。
在这件事情中，我感觉巡查工作没做到位，未能及时发现和处理，造成了车主的投诉，如果没有停车场录像作为证据，就会给解决问题带来极大难度。所以车辆出入登记、不定期巡查和技防措施是停车场管理不可或缺的手段。但是在车辆停放过程中时常会出现损伤甚至丢失的现象，最近报道中也经常有类似的案例发生，我认为这要有一个责任明确过程，如果是由于管理工作没做到位造成的，管理公司应该付有一定责任，但是物业管理公司毕竟不是保险公司，它提供的停车场管理服务仅仅是停车场的秩序维护服务，收取的管理费是停车位的租金，并不是车辆的保管和保险费用，因此我认为在发生车辆被盗案件中，物业管理公司不应该承担这种损失。当然这种情况也要具体情况具体分析，前提是物业管理公司提供了它所承诺的管理服务。
二、绿化养护管理
随后，我又被安排进行绿化养护管理方面的工作。深业大厦是一个高层写字楼，其绿化面积较小，但绿化养护工作仍然是管理工作中不能缺少的一块。实习中我主要负责日常绿化养护工作的巡查和记录。我按照绿化管理工作内容、要求及标准对绿化养护工作进行巡查。
首先，我按标准巡查了所有的花草树木长势是否良好，看有无虫害、病态及修剪是否成型。
其次，我检查了绿化的保洁情况，主要查看绿地有无枯叶、石块、杂草、纸屑、烟头、花卉的清洁及修剪的枝叶是否随时清除和是否对绿地标识是否干净、整齐。
第三：浇水，每天我对绿化养护人员的浇水情况进行检查，注意到绿化养护人员都是在早、晚浇水，并且浇湿浇透。
第四，在巡视过程中我发现绿化工每周除草、松土一次，并将树木根部土壤做成锅状，经了解，是为了便于绿化保养人员对树木浇、灌水。
在实习工程中还了解到，除以上日常工作以外，绿化养护人员还要定期施肥：春、秋季节对各种植物施肥一遍，其它季节视情况而定，肥料的选择以有机肥为主，尽量少施化肥;绿化区内的花灌木，以及绿篱、草皮，造型乔、灌木，每月修剪一次，平时发现与总体造型不协调时必须修剪，其它各类植物的修剪主要集中在冬季进行;春、秋季定期每月喷杀二次，平时发现虫害即时喷杀;补种以春季为主，绿地要求保持无黄土裸露;苗木出现拥挤现象时，可进行移植，对不适应环境树木给予更换品种;进入风季前必须对新种的或具一定高度、冠幅大的乔、灌木进行撑牢。这些都是绿化养护工作中的基本工作。
我在巡视检查中对一般问题(如清除杂草不及时、发现虫害等)交由绿化养护人员立即采取措施加以解决，并对检查结果及处理情况进行登记。从中我不仅学会了很多绿化养护的基本知识和操作，而且对大厦绿化植物的习性和绿化工具的使用有一定了解和掌握。
三、实习体会
通过这次物业管理实习，接触具体操作工作，我学到了更多的物业管理工作知识。
在停车场管理实践中，我注意到需要建立完善管理制度以规范员工行为(礼貌用语、仪容仪表)和提高服务质量;日常的巡视工作和完善的设施设备能够保证车辆的安全。
绿化能营造良好的小区环境，因此要求绿化养护人员要熟悉植物特性，在不同环境中正确的养护方法以及如何操作各种工具。
物业管理是一门新的学科和行业，具有综合性、技术性、专业性等特征，涉及的知识面相当广，仅仅从书本上学习理论是不够的;物业管理工作具体而烦琐，需要有耐心，在实际运用和操作中，有许多东西还需要不断探索和完善。这次实习我感觉到时间很短，还没能更多、更全面的接触物业管理工作，今后在从事物业管理工作中，还需要不断积累经验，学习新的知识，做一个合格的物业管理员。
随着物业管理的不断发展，我认为今后的物业管理学习更要理论联系实际，在理论学习过程中更多的进行各种具体工作实习，可以多设几项专题实习，并就这种专题实习进行学习讨论，集思广益。通过各种物业管理的案例分析，把当前先进的物业管理知识传输给学生，同时也传输了实际解决问题的方法。
物业管理实习报告
两年多的大学生活马上就要结束了。在xx教育机构老师的指导下，2023年8月17日，我们一行30多人在早上8:30准时到达实习地-xxxx管理处参加了物业管理实习。我所实习的xx市xx物业发展有限公司是由原xx集团发起设立，以高端物业管理，物业顾问为主要业务的有限责任公司，xx集团汇集集团属下两家一级资质物管企业的物管精英成立xx公司，目的在于进一步整合属下物管业务的资源优势，将物管版块做大做强。在xx、xx、xx，xx物业发展有限公司通过整合集团内部的高档住宅项目。走高档优质楼盘物业管理的发展道路，前期介入项目及管理楼盘10个，管理面积达1122524.28万平方米。管理总户数5569户，员工总人数525人。公司以xx为立足点，同时致力于开拓南中国区市场，以xx本土化实践和专业化服务为保证，为所服务的物业项目提供全方位、全过程、高品质的物业管理服务。
xxxx管理处是其所管辖的物业管理项目之一。xxxx地处沙河东路与白石路交汇处，北邻华城主题公园，西依沙河高尔夫球场，东连规划中的中心公园及在建欢乐海岸。南面xx湾，总占地面积16.3万平方米，总建筑面积65万平方米，总户数为2800户，停车位为3000个，绿化率65%，容积率 3.179。xxxx分南北两个区域，南区(项目一、二期)高层9栋、别墅17席，北区(三、四、五期)高层7栋、酒店公寓1栋。该小区在2023年获得 “南山区优秀物业管理住宅小区”，2023年获得“xx市优秀示范小区”、“南山区青年文明号”，同年获得xx市安全文明小区，2008年通过瑞士 SGSUKAS ISO9001:2000质量管理体系认证，2008年8月通过了瑞士SGS服务承诺认证，2008年10月获得“广东省物业管理优秀示范小区”，2023年8月通过了瑞士SGS机构ISO9001:2008换版认证，2023年荣获“xx市红十字会和狮子会联合颁发的‘爱心企业’”。
通过在物业公司一上午的实习过程，我接触和看到了很多东西，也学到了很多东西，第一次真正的感受到了工作人员在物业工作中的苦与乐，从他们热情、详细、耐心的讲解，以及带领我们参观小区后，让我体会到书本上的物业管理理论知识必须与实践工作相结合，才能让我们对公司的经营理念、管理模式、人员素质等有深切的理解，在此我对xxx管理处开展物业管理有关工作的内容作了如下总结:
一、管理工作精细化
在物业管理实际工作中，面对的都是一些简单而重复的琐碎事情，物业管理成员每天仍然坚持用非常饱满的热情，认认真真的做好每一件事情，为小区业主提供良好的谊居、和谐、安全、文明社区环境而工作，这些都有赖于从操作程序上制定明细的流程，公司推行的GSUKAS ISO9001:2000质量管理体系，让管理体系更加规范化、程序化、标准化，让服务精细化，创立和实行精细化管理，各个环节、各个部门、各个岗位都制定了严格的标准，并按此管理体系运作，从细节做起，从小事做起，从平凡做起。这些在xx市xx物业发展有限公司日常工作中都有所体现，该公司制定统一的流程标准，有效地提高了管理服务质量和工作效率。培养了员工精细化管理的理念和意识，养成了精细的工作作风，使精细化成为每个员工的习惯。把精细化管理与企业文化建设紧密结合起来，努力营造追求精细的文化氛围。同时设立严格的奖惩制度，规范员工的作为，使其知有所为，有所不为。
二、营造具有文化特色的社区文化
由于该小区为高档小区，居住的人员普遍素质较高，有退休干部，退休教师，退休公务员等，他们希望生活在一个舒适、和谐、丰富多彩的环境当中，特别是老年人在晚年生活中喜欢秀出自已，活出个性。因此，物业管理处除了为业主提供优质的服务和高效的管理之外，另外一项重要的工作就是利用小区的幼儿园和这些老人特有的艺术元素开展社区文化活动，该管理处每月至少举行约一到二次社区文化活动，旨在弘扬传统节日文化，丰富业余生活，增强业户之间情感交流，全面推进小区精神文明建设。这些活动得到了业主的高度评价，大家对开展的活动都是踊跃支持和积极的配合，营造了浓厚的社区氛围和良好的居住环境。
三、打造先进节能环保的设备设施的管理理念
由于现代建筑配套设施设备的先进性和复杂性，要求对物的管理要靠专业的知识、规范的程序、严格的标准和高超的技能。以一定的科学管理程序和制度，按照一定的技术管理要求，对各种物业设备的日常运行和维修，进行有效的管理。在实习中我了解xxxx管理处对房屋及设备设施的管理做了如下工作:①设备使用运行管理方面，通过对设备使用资料学习和培训、业主公约及物业管理单位展开的其它宣传沟通工作，使业主和物业的使用人在充分了解设施设备使用方法的基础上，正确使用设施设备。并做好相关检查和记录。②在设备维修保养方面，通过对设备大修、中修、更新和技术改造以及日常维修保养工程进行保值增值。③在设备安全管理方面，通过对员工和业主进行设备安全操作教育树立安全意识，了解设备各种安全防范知识和安全管理规定，并建立设备各类安全管理制度。④在技术档案资料管理方面，妥善保管技术革新资料以及各种设备使用说明书和工程移交图纸资料，做好资料图纸的建档和归类档案工作，确保资料的完整性。通过以上的设备管理工作为物业后面的管理工作打下了良好的基础，⑤通过生活水泵的节能改造来降低设备的运行成本，创造很好的经济效益和使用效果，体现了管理处的专业与负责。
四、强化安全管理确保小区和谐安全
物业管理中的治安保卫工作是物业管理公司为保证所管辖物业区域内财物不受损失，人身不受伤害，用户的工作、生活秩序正常而进行的防盗、防破坏、防爆炸、防自然灾害等一系列治安管理活动。作为安保人员要始终树立“服务第一，用户至上”的思想，融严格认真与真诚礼貌于一体，既要坚持原则按章办事，又要文明礼貌，乐于助人。①人员车辆出入管理方面。在管理中安保人员根据国家有关法律法规、服务合同、规章制度，结合相关安防设施设备的使用方法，合理控制出入管理环节，认真履行岗位职责，发现异常情况及时采取相应防范措施。②安防系统的使用、维护和管理。为确保安防系统的正常发挥，安防人员利用监控系统和自动报警系统的相互配合，减少误报，提高管理效率。同时，安防系统由专人维护与保养，定期检查、检测，发现问题及时处理。③施工现场管理。管理人员严把出入关，杜绝无序状态;加强巡视，防患于末然;控制作业时间，维护业主合法权益;强化管理，反复核查。④配合政府开展社区管理，物业管理企业在小区组织重大活动时，及时知会辖区派出所及社区居委会，相互协调，避免发生意外事故。在消防管理方面;实行“预防为主，防消结合”的原则。着重加强对小区业主的消防安全知识宣传教育及消防安全检查，并每年举行消防演习。建立义务消防队伍，完善消防管理制度，加强消防设施设备的完善、维护和保养工作。
车辆是人们生活工作必需的交通工具，随着人们生活水平的提高，车辆在逐年增加。目前，由于中国人多地少，加之城市规划远远跟不上房地产开发的需要，不少物业没有停车场或停车位严重不足，再加上有的物业管理公司管理不善等原因，造成物业区域车辆乱停乱放现象严重，车辆被盗案件屡屡发生，区内行车事故也屡见不鲜。这些不仅破坏了物业周围的环境，给用户的工作、生活带来不便，而且造成用户的财产损失和安全无法保障。因此，物业管理公司必须重视车辆管理工作。①建立健全车辆管理队伍，有小区车辆交通疏导及管理人员，停车场维护人员和车辆收费管理人员等。②车辆出入管理，对居住在小区区域内的业主以办理年卡或月卡的方式管理，外来的车辆或暂时停放的车辆采用发临时卡的方式进行管理，即每次进入时发给一张临时卡，上面记录进录时间、车牌号、值班人等。③车辆停放管理，车辆进入管理区域后，管理人员引导车辆按固定车位停放，同时车辆进入停车位停放时，管理人员及时检查车辆，观察车辆是否有损坏，车窗是否已关闭，是否有贵重物品遗留在车内等。通过以上专业化的管理方式的同时也得到了小区大多数业主的大力赞赏，这些也正是我在以后的工作实践中需要加强的方面，为走向工作岗位奠定了夯实的基础。
通过这次的实习，让我真正的感受到，在经济不断发展中，人们的需求和追求不断提升的当今社会，尤其是在大中型城市，物业管理已经成为人们生活不可缺少的一部分，和人们的日常生活越来越息息相关、密不可分。如果没有物业管理，人们的生活将陷入一片混乱之中，公共设施没有人维护保养、绿化卫生没有人来修整和清理、停水断电了也没有人管、公共秩序和安全得不到保障、人们的生命财产将受到严重的威胁，只有正规化的物业管理公司，高素质和专业化的物业管理队伍，再加上政府、业主自治机构和全体业主的共同配合和努力，才能创造出一个环境优雅、安全舒适的居住环境。
我觉得要做好物业管理工作，既要注重物业管理理论知识的学习，更重要的是要把实践与理论两者紧密结合。物业管理作为微利性服务行业，它所提供的产品是无形的服务，物业管理以业主的需求为中心，一切从业主需求出发，树立以人为本的服务理念，倡导人性化服务，实施以人为本的服务措施，提高服务效能，把客户的满意作为物业管理的最佳追求。通过严格的规章制度实现。不断学习，不断创新，与时俱进，为业主提供整洁、优美、安全、温馨、舒适的居住环境，为全面建设小康社会开创物业管理新的里程碑。
物业管理实习报告
回顾实习生活，感触是很深的，收获是丰硕的。实习中，我采用了看、问等方式，对xx花园管理处的物业管理工作的开展有了进一步的了解，分析了管理处开展物业管理有关工作的特点、方式、运作规律。同时，对管理处的设施管理、事务管理、保安管理有了初步了解。
一、加强人力资源管理，创“学习型、创新型”企业
1、严把员工招聘关。xx物业在招聘管理人员须毕业于物业管理专业;招聘维修人员须具备相关技术条件的多面手，并持有《上岗证》;招聘安保人员须属退伍军人，对其身高、体能、知识、品格、心理素质等都进行严格考核挑选。
2、做好员工的入职、在职培训工作。xx物业对新招聘的员工进行上岗前的相关培训工作，使员工对小区的基本情况、应开展的工作心中有数，减少盲目性;随着市场竞争激烈，知识、技能的不断更新，对在职员工提供各类专业性的培训机会。xx物业提倡“工作就是学习，工作就是创新”，每位员工都争做“学习型、创新型”员工，员工中形成了一种积极向上的比帮赶超的竞争氛围。从而，使员工个人素质得以提高，管理处的管理服务水平和管理效益得以提高，树立了良好的企业形象。
3、从实际出发，管理处严格参照xxx质量体系运作，制定了严格的规章制度和岗位规程、工作标准、考核标准。管理处根据员工的工作职责，制定全方位的上级、平级、下级的360度考核办法;制定量化考核标准，实行定性和定量考核相结合，增强了考核的可操作性，减少考核时人为因素的影响;建立完善考核机制，实行末位淘汰制，避免了考核走过场的现象，通过考核机制的建立，增强了员工的危机感、紧迫感，促使员工不断提高自身素质。
二、培育自身核心专长，创特色服务，提升核心竞争力
在实习中，我看到一套由xx物业合作自行设计开发的“一站式物业管理资迅系统”物业管理服务软件。该软件包括：“一站式客户服务、一站式资迅管理、一站式数码社区”三大体系，是一个利用网络、电子商务、科技手段来提高物业管理水平和服务质量，有效地开发、整合、利用客户资源的资迅系统。管理处全面提倡“一站式服务”、“保安”的特色管理服务。从而，实现了高效的管理运作，解决了业主的奔波之苦，创造了一种无微不至、无所不在的服务，提升了服务效率，提高了业主满意度，提升了物业管理服务的水平和服务质量，最终提升了公司在激烈的市场竞争中的核心竞争力。
三、推行“顾客互动年”，促进公司与业主之间的良性互动
xx物业在与业主关系管理方面，在实习中我了解到，在20xx年xx重点开展了“顾客互动年”活动。成立了xx俱乐部，设立新生活服务中心，开通客户服务热线，及根据小区居住的业主不同的年龄、不同的爱好与兴趣、不同的层次等，有针对性地开展日常的社区活动与主题活动。如：三月份，开展了学雷锋义务服务活动;“六一”儿童节，与幼儿园联谊开展游戏活动;十月份，组织小区业主观看露天电影;十二月份，圣诞节由圣诞老人派发圣诞礼物……通过开展各类丰富多彩的互动活动，加强了公司与业主、业主与业主之间的沟通交流，创建了互动的顾客关系，营造了浓厚的社区氛围和良好的居住环境。
四、重视物业管理的重要基础工作——设备管理
对于设备管理，我在实习中看到，管理处着重建立和完善设备管理制度;对各类设备都建立设备卡片;做好设备的日常检查巡视，定期进行检查、保养、维修、清洁，并认真作好记录，发现问题及时解决。如对水池、水箱半年清洗消毒一次，进行水质化验，以保证水质符合国家标准;发电机每月试运行一次;消防泵每月点动一次，以确保发生火灾险情时，消防泵能正常使用。等等。
五、管理处一道亮丽的风景线——安保队伍
管理处的保安管理设大堂岗、巡逻岗、监控岗、指挥岗，岗与岗之间密切联系，对小区实行24小时的安全保卫。建立并完善各项治安管理规章制度;对新招聘的安保员进行上岗前岗位的基本知识和操作技能培训，加大对在职安保员的培训力度，注重岗位形象、礼节礼貌、应急处理能力等培训，从而增强安保员的工作责任心和整体素质;强化服务意识，树立“友善与威严共存、服务与警卫并在”的服务职责，安保人员在做好治安管理职能外，还为业主提供各种服务，形成了管理处一道亮丽的风景线。
短暂的实习转眼而过，回顾实习生活，我在实习的过程中，既有收获的喜悦，也有一些遗憾。通过实习，加深了我对物业管理知识的理解，丰富了我的物业管理知识，使我对物业管理工作有了深层次的感性和理性认识。同时，由于时间短暂，感到有一些遗憾。对物业管理有些工作的认识仅仅停留在表面，只是在看人做，听人讲如何做，未能够亲身感受、具体处理一些工作，所以未能领会其精髓。
通过实习，我认识到要做好物业管理工作，既要注重物业管理理论知识的学习，更重要的是要把实践与理论两者紧密相结合。物业管理作为微利性服务行业，它所提供的产品是无形的服务，物业管理是一种全方位、多功能的管理，同时也是一种平凡、琐碎、辛苦的服务性工作。
