写字间出租工作总结1
[关键词] 楼宇经济 区域经济 老城区
所谓楼宇经济，是一种以商务商贸商用楼宇为载体的经济形态，其通过开发、出租楼宇，招商引资，引进各类企业，从而引进税源，带动区域经济发展。目前，全国各大城市对发展楼宇经济都非常重视。前不久，笔者有幸参与了苏州市沧浪区胥江街道办组织的胥江地区楼宇经济调研活动并负责整个项目的具体实施。在调研资料的整理过程当中，笔者发现胥江地区的楼宇经济发展现状在老城区楼宇经济发展中具有一定的代表性，现把这次调研结果总结如下，以期能对国内其他城市老城区发展楼宇经济提供一些参考。
一、老城区楼宇经济所处的优势和劣势
1.优势。根据我们的调研结果，以下图表显示的是公司选择入住写字楼时，相关因素对其的决策影响程度大小：
商业气氛:（指周围商圈的繁荣度）;交通情况:（指道路状况和公共交通等）;历史文化氛围:（指写字楼周围的高校、文化场所、名胜古迹等分布情况）;成本因素:（指租用或购买写字楼的费用水平）;商业便利（如：餐饮服务，金融服务，物流等）;周围环境状况：（主要指绿化，空气质量等自然环境）;硬件层面装备（如：电梯、空调、配电、供水、车位、装修等）;软件层面装备（如：保安、保洁、网络等物业管理情况）;建筑设计（指写字楼的楼高、建筑风格以及与周围其他建筑物的协调等）。
从上图可看出客户对于选择市区写字楼的最主要关注在：商业气氛（占22%）、交通状况（占20%）、历史文化氛围（占17%）、成本因素（13%）。老城区写字楼大多位于市中心主干道，交通堵塞停滞度低，公交站台及路线分布较为密集，频率高，出行方便。这一带的商业气息和人文气息也很浓厚。而成本方面，从对物业及客户的调研中了解到所有调研的楼宇平均租金基本上都维持在30～40平米每元，与工业园区、高新技术开发区的高价租金相比，老地区写字楼在成本上无疑占有巨大优势。
2.劣势。(1)目前的城区布局和90年代的旧建筑风格形式制约了辖区内楼宇发展的潜力，导致楼宇规模偏小，引进企业规模亦偏小。(2)物业性质的多样性和复杂性制约了楼宇发展整体规划的可行性，我们调研的十幢楼宇中主要存在这么几种物业性质：①私人（单位）买断再出租;②由开发商委托物业公司管理;③由开发商直接管理。没有统一的标准、措施来规范物业管理。(3)楼宇周边自然及商业环境较差，主要表现在空气及噪音污染严重，楼宇周边绿化覆盖率低，餐饮、休闲、购物等服务欠缺。(4)楼宇软硬件层面装备落后。主要表现在建筑内外装修陈旧，电梯使用紧张、候梯时间长，物业智能化程度低，停车泊位紧张等方面。
二、老城区如何扬长避短发展楼宇经济
1.培育特色楼宇。广泛开展同行业间的业务交流，根据各个楼宇的特点，有意识地将一个楼宇安排给同一类型的企业入驻，或同一国别的商人入驻（这主要针对A级写字楼），这样在服务上就更有针对性。同时通过群聚效应加快楼宇的招商引资，巩固客户群。
2.整改问题楼宇。在我们的调研中发现各楼宇现存的较为突出的问题有：车位紧张、大厦商务设施缺乏、大楼外表陈旧、卫生工作不到位等。这些问题不赶快进行整改，对大楼的长远发展明显不利。而整改涉及到的资金，政府要从“楼宇经济”的收益中拿出部分资金，补贴给楼宇企业，以激励其发展楼宇经济的积极性。
3.设立专门的“楼宇经济”办公室。设立专门的“楼宇经济”办公室，长期、系统的研究“楼宇经济”发展过程中出现的问题和采取的对策。为此，可建立楼宇联络员制度，辖区内每幢楼宇都设一名联络员，及时与区街道经济办公室进行联系和沟通情况。
4.对业主和物业公司设置奖励措施。在调研过程中我们发现各幢楼宇都存在不少皮包公司，而皮包公司的入驻一方面会对写字楼的商业口碑产生一定的负面作用，另一方面会严重影响楼宇所在区域的政府税收，浪费楼宇资源的同时遏制了该区域的经济发展。
目前楼宇的房屋产权处于两种态势：一种房屋产权属于各个业主，由业主来决定房屋的买卖或租赁对象。这些业主只要能按时收租金，不会考虑租赁方是否皮包公司以及行业形态。另一种房屋产权属于开发商或物业公司，但调查中我们发现不少物业公司缺乏积极的心态，满足于现状，对楼宇的未来发展没有明确的规划。俗话说“居安思危”，苏州各区楼宇经济的迅速发展必将对胥江的楼宇带来一定的危协。怎样留住优质客户，发展有潜力的新客户，是每座楼宇都应该考虑的问题。
所以，我们认为发展楼宇经济，仅仅政府单方面有积极性，显然是远远不够的。针对房屋产权属于多个私人业主的情况，建议可否由政府牵头在写字楼建立业主委员会，由政府出钱开展业主联谊，通过对业主大力宣传并采取奖励措施，让业主认识到和政府合作的好处，以减少皮包、无证、异地企业入驻。
写字间出租工作总结2
在郑州东站方圆几公里之内，耸立着20多个高端写字楼项目，从表面上看来，这里高楼林立，但是这里的写字楼价格已经跌破9000元/平方米的大关。在采访一个距离高铁商圈较远的写字楼项目时，这里的负责人略显庆幸地说：“幸亏我们离高铁站远点，没进到圈里。”
项目密集，同质化现象严重，购买力持续下降等因素困扰着这里的地产开发商。如何解套？怎样变换营销策略？
同质化下的出路
从已经进驻高铁商圈的写字楼盘的广告语就可看出端倪，“距离郑州东站仅300米，20米挑高大堂，20部高速电梯，国际甲级5A级写字楼，纯玻璃幕墙精装外立面……”这些看似高端大气上档次的宣传语如同复印一般出现在各大写字楼的广告页上，想要突出楼盘的特殊性，但是这一切在3年前的郑州还比较稀罕，在今天却落入窠臼。
“在郑州东区写字楼圈里混，谁要是没个20米挑高大堂和德国电梯，都不好意思跟人打招呼。以前这些是稀罕，现在这些是标配。”郑东商业中心营销总监崔捷说。河南财经政法大学房地产研究所所长李晓峰表示，现在郑州所谓的高端商务写字楼过剩的原因就在于，所有人都想标榜自己是高端，但当所有楼盘一起涨高后，就没有区别。如果高端写字楼以目前中低端写字楼的价格销售，这对商业地产整体的定位也没有好处。
在目前的水涨船高的大环境下，众多开发商开始各出奇招。
郑东商业中心的策略是“以远制胜、以商引商”。“我们不认为扎到圈里是好事，也许隔一条街，情况就不一样。”
在密集的郑州东站商务圈，地块被切割成了一个个小块，每块的承载量不过一两栋建筑面积，而郑东商业中心为了避免圈里残酷厮杀的局面，在距离高铁商圈拿下了245亩的土地。“这么大面积在高铁附近根本无法实现，因为我们项目前期规划的目标是以商业中心为主的，以商业中心带动写字楼的售卖。”
郑东商业中心将项目分为三块，百货区块、步行街区块、写字楼区块。从项目周边来看，无大型商业规划。“以商业聚人气，周边住宅已经先期成熟，在形成一个郑东生活圈后，写字楼的卖点自然就有了。”
除了这样另辟蹊径的项目外，还有一批项目正在打造概念来扭转颓势，如亚星广场项目，针对目前东区写字楼市场同质化严重的显现，提出打造“高铁蓝海商务”概念，所谓的“高铁蓝海商务”是将在写字楼区上班的白领的工作、生活、休闲融为一体，在一个区域内实现高品质的办公生活，硬件上与其他高端写字楼差别不大。
有专家指出，某一个行业进入竞争激烈的红海市场后，必须利用打造概念这一方式来另辟蹊径。房地产市场更是这样，单纯卖一栋楼，不如打造一个吸引人的概念。
建业五栋大楼身处郑汴路建材市场，本是一个高端商务人群并不聚集的地方，但通过打造“低型建筑合围式布局，最具识别性的未来派pixel商务形象”为概念，目前售卖价格已成为该区域的价格楼王，均价在13000元/平方米。
无论是运用打造商业中心来拉动写字楼销售人气，还是用打造新鲜概念来吸引消费者购买，郑东写字楼市场，特别是高铁商圈写字楼价格还需一段时间的市场培育。
营销救急
除了郑东商业中心、建业五栋大楼等这样另辟蹊径的开发商外，更多中小写字楼盘都在等待整体氛围的酝酿。
身处高铁商圈中心位置的凯利国际中心营销总监卞聪告诉记者，他们其实是在等待一个机会，这个机会需要时间来沉淀，目前这样集体打价格战的趋势将会在明后两年结束，当高铁商圈日益成熟，高端办公气氛形成之后，所有在这一区域的写字楼盘都会应声涨价。
当营销手段趋同后，在观望中等待机会恐怕是很多房地产开发商的一致办法。
如此，对于中小开发商来说，什么样的营销手段才适合他们呢？
李晓峰认为，“郑州写字楼尤其是高铁写字楼‘倒挂’现象严重，已经背离其应有的价值。高铁商圈写字楼处于供大于求的市场环境，需要很长时间的消化过程，对此，开发商应该转变操之过急的心态，做好打持久战的心理准备”。
多数受访者认为，开发商应该首先在保障质量的基础上尽力压缩成本，切忌在品质上打折从而透支自身品牌价值；其次，即将投入高铁商圈开发的开发商应审时度势，针对市场对规划做出相应调整，转变开发类型，如转而开发住宅或是宜居宜商型等其他业态。
在转变营销策略上，崔捷分析，许多房地产企业单纯的文化营销不仅阻断市场营销竞争力，同时也达不到商业目的。房地产企业在营销策略上一方面应该将视野向前延伸到产品的市场需求分析、相关技术的发展态势分析，以及产品的设计；向后延伸到顾客的使用、维修及处置。
同时，河南省商业协会会长张慧玉提醒写字楼盘的开发商，除了在做好自身的硬件设施外，也应该在生活配套方面下一些功夫做营销。绿地新都汇项目入驻1年以来，因为周边商圈未形成，在此入驻的很多白领都抱怨下班甚至没有一个能用餐的场所。这样的情况导致了目前依然有大量余盘未能售出。
写字间出租工作总结3
办公室20_—20_年度工作汇报情况
一、07年发文38份
1、报告4份
2、通知6份
3、通报1份
4、批复27份
二、08年至今发文132份（其中安全文件10份、试验室文件61份）
1、报告20份
2、通知18份
3、通报4份
4、批复83份
5、请示7份
三、监理指令24份
四、会议纪要19份
QL1监理组 3份QL2监理组2份QL3监理组1份QL4监理组 2份安全3份高驻办8份
五、进度计划2月至6月（QL1—QL4）
六、夜间巡查记录15份
写字间出租工作总结4
办公室工作情况汇报
办公室作为联系上下、协调左右、对外联系的枢纽和窗口，责任重大，工作不容有失。我个人的理解是,办公室要做好领导们的勤务兵，同事们的服务员，机关的管家婆。20_年，感谢大家的关心、支持、理解，办公室工作尽管没有瞩目的成绩，但总算未出现大的差错和失误，回顾起来，主要有以下几个方面：
一、办文办会，一丝不苟。
全年共起草各类汇报材料63篇、讲话文稿18个，党委行政文、函件57件，基本做到行文规范，不出差错。特别是开放型经济工作、电子商务县领导在省市的发言文稿，交县委政研室、政府经研室把关，得到认可，心中有如千金大石落地，无比轻松。
组织农村淘宝签约、农村电商推进会、半年工作讲评会等大小会议20多次，会前准备、会中服务、会后总结，总体上是有条不紊。
二、公文收发，不辞辛苦。
两办建立公文传输内网以来，所有文件通过内网专线传输，有时是下班后，有时是节假日，手机收到信息，就立即赶到办公室收文件，20_年收到文件300多个，都做到及时送阅，处理，确保了政令畅通。
三、来客接待，真诚热情。
全年接待上级和兄弟单位来客60余次，按照《党政机关公务接待管理办法》，大方得体，周到安排，做到客人满意，主人放心。商务_搬迁办公后，来局办事的职工、群众较多，办公室人员能够热情相待，做到主动让座、笑脸相迎、热茶相待，问有答声，走有送声。举个小小的例子，来局办事的群众、服务对象，在办公室复印文件，我们总是主动帮忙，从未收过1分钱，这在全县所有单位不多见。离退休老同志、系统内的下岗职工、战线各单位同仁来局办事，对我们的态度应该说是满意的，没有听到什么异议。
四、政务公开，及时规范。
按照县政务公开办的要求，编写信息公开指南，信息公开年报，将机构信息、规划计划及上年度的财政预决算、三公经费等及时在政府门户网公开。保持每周进行信息更新，直到县政府统一整合，同意关闭70多家部门网站。
五、信访办理，依法依规。
全年办理信访转办件，书记、县长批示件16件，做到事事有落实，件件有回复。重点信访人员，如付炉峰、邹伍根、姚苍洲来局，我们都能热情接待，有礼有节，依法依规，耐心做好劝解工作，从不激化矛盾。
六、信息报送，准确高效。
全年向县委综调室、政研室，政府经研室、县小康办、平江手机报、平江政府网等单位报送各类动态信息、典型材料50余条。做到预约材料及时报，动态信息主动报。同时，每月底准时报送重点项目信息、全面深化改革进展情况、《政府工作报告完成情况》、县长批示件办理情况等5、6种表格或总结材料，从不延误。
七、文明创建，有序组织。
县委县政府“三城同创”任务重，要求高。商务_又包两个路段，每次接到创建劝导任务，我们都提前安排值班表格，通知到人，确保创建督查不塌场。在此，也衷心感谢领导和同事们的支持配合，在安排文明劝导值班的时候，很多时候就是我一人作主，从来没人讲闲事、将空话，有事自己去调班兑班。
八、督查督办，确保落实。
加强局系统各单位的纵向联系，全面了解各单位工作情况。上级文件要求、局党委决策、局领导交办的事项做到及时跟踪，确保不出现脱节遗漏。同时，积极参与作风建设、安全生产、年度考核督查情况，为局党委的令行禁止服务。
九、机关管理，服务有力。
搞好水、电管理，确保局机关工作、生活用水需求和用电安全。加强电话、电脑等办公设备维护和机关日常环境卫生管理，为机关创造较为整洁、安静的工作环境。加强车辆管理，公务出行得到保障。此外，我们还密切配合做好了县党代会、人大、政协换届选举，人大代表政协委员建议提案办理，地理普查，联系社区等工作。
零零总总，办公室工作千头万绪，我总结得不够全面，工作中很多地方，如机关保洁卫生、机关管理、来客接待，包括办公室搬迁过程中办公家具的配置、安排，办公电脑等更新、升级等等，没有能让领导、同事们满意的地方，这些我心里清楚，但很多时候是心有余力不足。在此，我代表办公室几位同志向大家作检讨，请大家理解、原谅。
20_年已经来临，新的一年里，我们全体办公室人员将克服人少、事杂的困难，努力学习提素质，强化责任优服务，争取做领导满意勤务兵，同事满意服务员，为商务粮食工作的顺利开展贡献我们的最大力量。
写字间出租工作总结5
办公室工作情况汇报
20_年，我们将继续紧紧围绕公司下达的各项目标任务，积极适应新形势的要求，切实加强综合文字处理、制度建设、文化宣传、后勤服务等工作，提高办文、办事、办会的水平。（一）行政管理
1.认真做好公司各类文件、重要资料的收发、登记、传阅、督办、催办工作，严格按照公文登记、阅办、传递、处理的工作流程规范处理各类文电，不发生积压、拖拉、误事现象，保证政令通畅；认真做好有关文稿的审核把关工作，扎实做好公文处理工作，提高工作效率。
2.进一步规范公司证照、印鉴（授权）的管理，完成公司证照的年检工作。
3.继续完善促使公司快速、稳步、高效发展的各项规章制度。（二）后勤总务工作
1.做好车辆安排和管理工作，做好车辆用油后勤保障工作。
2.保障公司日常物资的采购，做好办公设备的日常维护工作。3.做好公司突发应急事件的处理保障工作。
4.做好企业固定资产的管理工作，完成公司固定资产的定期盘点、报损、报废工作。（三）安全生产工作
按总公司要求完成安全生产标准化评审的复审工作。
贯彻执行国家和地方政府有关安全生产的法律、法规和规章，完善公司的各种安全生产制度，定期开展安全生产排查，宣传安全生产的重要性。
写字间出租工作总结6
20_年，在写字楼过剩的大环境下，位于脚手架高耸、吊塔林立的天津滨海新区中心商务内的一栋高端甲级写字楼同样没有幸免。
在天津滨海新区于家堡金融区的一栋甲级写字楼内，一家信托公司的大门紧闭，门上贴出了招租信息。而纵观整栋大楼，内资租户租赁了写字楼的大部分面积。但值得注意的是外资公司，特别是来自日本和欧洲的租户，也占据了该栋写字楼租户比例的30%。然而有租户表示，最近转租与出售写字楼持有者越来越多，致使写字楼内人气日渐凋零、毫无生气。
据了解，天津滨海新区写字楼市场十分活跃，响螺湾商务区及于家堡金融区成为写字楼市场“主阵营”。截至目前，滨海新区中心商务区已经有70余座百米大厦拔地而起。预计20_年，响螺湾区域写字楼总供应量将达216万平方米；于家堡金融区写字楼供应量将达180～240万平方米；泰达MSD区域也将为新区带来84万平方米的写字楼供应。
然而，这只是中国写字楼市场巨量供应中的“冰山一角”。
如今，中国写字楼是否已经过剩是一个颇富争议的热点话题。根据世邦魏理仕研究数据显示，截至20_年底，在中国14个大城市中，甲级和乙级写字楼存量大约为5000万平方米，其中18%即约900万平方米于过去两年内完工。得益于较为活跃的需求，迄今为止上海和广州等一线城市的写字楼市场已逐渐吸纳了近年激增的写字楼供应。但二线城市近年已表现出供大于求的迹象，全国二线城市写字楼的平均空置率在过去两年中由上升至。而20_至20_年的四年时间内，如果所有项目均按时交付，中国14个主要城市新増写字楼总量将达到4080万平方米或每年接近1000万平方米。这或将导致四年后市场上的写字楼总存量较20_年增长80%。
通过数据分析不难看出，不同城市的未来供应状况也存在很大的差别。对北京而言，在未来四年里，如果所有项目均按时完工，即写字楼供应以每年49万平方米或存量按复合年增长率的速度递增，其供不应求的局面仍可能继续存在。但若同样以未来四年为限，并假设所有新增项目亦均能按时完工，则天津、沈阳及重庆等一些二线城市的写字楼存量规模将翻两番。
二线城市空置率走高
与北京、上海、广州等一线城市相比，天津、沈阳、重庆、成都等二线城市的写字楼市场则“雾霾重重”，令人担忧。在楼市调控政策不断加加码的情况下，许多住宅开发商开始自发或者被动地进行企业转型，逐渐将目光锁定在商业地产、写字楼的项目开发上，并展开了对“二线城市”这块蛋糕的角逐。一些二线城市，如天津、沈阳和重庆等地的写字楼市场将会出现明显供大于求的情况。
据戴德梁行研究数据显示，20_年第一季度，天津市优质写字楼无新增供应投放市场，全市甲级写字楼的总存量维持850633 平方米。20_年第一季度，受年初供应不济影响，天津市甲级写字楼租金小幅上升，达到每月每平方米 元（ 美元），约合每天每平方米元（ 美元），环比上升。预计今年天津将有约30万平方米的新增供应投放市场，并分散于各个商圈，届时写字楼租户可能出现一定的调整。开发商对于未来大体量供应的不乐观预期或将实行租售结合等多种运营方式。预计租金将会出现调整，而空置率会随着供应的增加而上升 。
无独有偶，同样是二线城市的沈阳，经过几年的建设累积，从20_年起，新的写字楼项目开始陆续投放市场，并且在未来2～5 年内将出现大量新项目集中入市的情况。甲级写字楼市场供不应求现象将不存在，相反市场竞争将逐步激烈。在大体量供应投放市场的前提下，空置率将会走高。
“不难发现，中国的主要城市几乎都在开发或正在规划建设新中央商务区，这也成为推动新开发区土地价格上涨的关键因素。由于土地收入是地方政府财政收入的重要来源，所以地方政府都在积极开发新中央商务区。在这一趋势的带动下，大量新商业地产项目涌入市场，而其中更多的是集中在新兴中央商务区。”世邦魏理仕环球研究部董事陈红飞告诉记者。
这种现象在二线城市尤为明显。在某些城市，新的中央商务区发展迅猛，但是市场需求却远未跟上。天津是未来供应所需吸纳期最长的一个城市，该市有超过370万平方米的新增供应将来自滨海新区，包括自响螺湾和于家堡。此外，杭州、广州、成都、宁波、南京、大连和重庆的新中央商务区在20_年至20_年之间将占到各自城市未来总供应的30%至70%。从国内主要的14个城市来看，约有53%的未来供应将来自于新兴办公区域。
同策咨询研究中心总监张宏伟也认为，二线城市核心区域的写字楼一般市场需求强劲，不存在太大的问题。主要是最近几年新规划的新区、城市副中心、高铁商务区这些区域可能会存在产城不融合的现象。这样的直接结果是开发商开发出来的项目可以销售出去，但是以后这些项目可能会被空置，没有企业入驻。区域写字楼会出现空置率比较高的现象。另外，针对现有的写字楼需求客户，由于市场供应量大，写字楼项目之间竞争可能会比较激烈，租金在这个阶段不会很高，这样投资客的投资回报率也就会受到影响，最终整个区域内的品质打造也可能会受到影响。
诚然，中国整体经济正逐步向第三产业转型，对写字楼的需求也将随着逐步上涨，特别是国内企业对高端写字楼的需求正在不断增强，但这种经济转型所带来的需求并不能在短时间内得到完全释放。更重要的一点是，所有二线城市其实并不具备如北京或上海浦东一样的强大需求，毕竟后两者才是中国的政治、经济及金融中心。因此，未来两三年内二线城市写字楼市场的风险较大。
谁是幕后推手？
二线城市写字楼市场拉响了空置预警，泡沫初现已是不争的事实，那么是什么造成这种局面的产生？
陈红飞认为，在中国的许多大城市中，写字楼市场的快速增长并非是由经济增长而带来的需求所推动，很大程度上，这种快速扩张是受地方政府的决策引导所致：很多地方政府都热衷于开发新的中央商务区，以便借此来推动土地的销售、城市的发展、基础设施的建设以及整体房地产的投资，以保证地方财政收入和地方国民生产总值的增长。这种情形在许多二线城市都存在，令二线城市的过度开发已经成为一个令人担忧的问题。
张宏伟进一步解释说，未来新增写字楼供应或将远远超过需求的现象确实存在，从当期来讲，主要表现在写字楼项目或综合体项目超前布局和发展、项目开发体量超过区域内未来几年的实际市场需求。也就是说，作为承载产业或企业发展主题的商业地产项目的发展有些过热，产业和城市的发展没有做到同步化，两者没有办法在短期内融合发展。写字楼租赁是跟第三产业相关的，一个城市第三产业没有发展到一定的规模，是不具备吸纳大规模写字楼市场的条件的。二、三线城市会在一定时期内存在很尴尬的境地，庞大的供应难以消化。原本要持有经营的会转为散售，因为毕竟要收回投资。除此之外，二线城市大量轨道交通项目上马，也为轨道交通及沿线相关商办项目提供了发展机会，尤其是轨道交通地铁站上盖或临近的综合体项目。
另外一个造成二线城市写字楼市场泡沫困境的不容忽视的“幕后推手”则是政策因素。这一轮起始于20_年的“商业地产热”，发展至今已是商业综合体遍地开花。在住宅限购政策日益加码的背景下，商业地产似乎成为了政策的“避风港”。
目前，地方政府单纯的住宅用地越来越少了，地方政府希望通过公建项目拉动城市发展，促产业、拉就业，所以对写字楼开发有强烈的需求。如天津滨海新区，出现写字楼供应过剩完全是政策导向所致。而这种局面只能慢慢靠时间去解决，政府给予足够的政策扶持、给予足够的税收减免、给予足够的政策溢价，吸引企业慢慢进来，人气起来后再去消化。但就业的增长、产业的发展还是会慢于写字楼的建设速度，所以其在很长一段时间内，表现出来仍是过剩甚至成为“鬼城”。
因地制宜方为上策
大量的在建项目令许多二线城市的写字楼市场面临巨大压力，如何制胜二线城市写字楼市场，无疑成为摆在开发商与投资者面前的一道难题。在未来几年中国二线城市写字楼的实际供应量大幅提升的大背景下，开发商应如何规避风险来缓和严峻的市场前景？
张宏伟表示，对于开发商来说，项目选址很关键，开放商不要在非核心地段好区域内进行写字楼项目开发，不要在没有产业基础的区域进行写字楼项目的布局。另外，招商先行很重要，要先确定客户后再以客户需求进行开发。并且准备好资金，支持项目合理周期内的市场培育期。
陈红飞建议地方政府土地供应需合理化，鉴于目前由于新中央商务区写字楼新增供应业已高企，地方政府当以更加务实的态度预测未来需求，使土地供应量更趋合理。目前许多二线城市都力图将自身打造成中国乃至国际金融中心，因此过高预期了当地对未来写字楼的需求。事实上，对绝大多数二线城市而言，其适宜的定位应当是区域中心而不是国家或国际金融中心。即使是在美国，真正称得上国际性金融中心的也只有纽约，或是再包括紧随其后的芝加哥。因此，地方政府应以更加务实的态度预测未来需求及部署土地供应，以令写字楼的供应状况更加符合当地的经济发展状况，或者至少不会大大超过市场需求。
另外，要加快新中央商务区的基础设施与公共设施投资。大多数二线城市的新中央商务区在很多方面都面临着较大的挑战，如基础设施建设滞后、公共设施欠缺、交通不便等。而地方政府则应提早计划，并加快基础设施和公共设施的建设，以尽快改善新中央商务区的工作和居住环境。尽管土地交易的收入是许多地方政府的主要财政收入来源，这也恰恰是地方政府大量推地的根本原因，然而若能将新中央商务区的土地供应合理性及基础建设的及时性相结合，将会利于目前的写字楼市场向更健康的方向发展。而从长期及可持续的角度来讲，地方政府也定将从中获益。
写字间出租工作总结7
办公楼有戏
“上海的项目在陆家嘴这带，最近两年开的，比较成功的。上面是办公楼，下面是商城，上面下面出租率都是百分百。这种模式在上海普遍。上海租金很高，办公楼每天要15块钱，商业也是在这个价钱，15-20之间。”一家注册在上海的港资企业负责人告诉记者。
20_年的写字楼市场，租金行情的水涨船高。以北京为例，全年北京甲级写字楼租金上涨幅度超过44%，净租金达到历史最高值每月元/平方米；，
在铁狮门房地产公司董事总经理高世斌看来，写字楼是第三产业发展载体，发展空间广阔。“未来供应前景大，供需关系，租金还会进一步增长。北京是多数国有企业、总部所在地，一方面需要自用，另一方面原来写字楼水准偏低，需要更新换代。”
按照北京市十二五规划文件，北京将建设五个之都：努力打造国际活动聚集之都，世界高端企业总部聚集之都，世界人才聚集之都，中国特色社会主义文化先进文化之都，和谐地区之都。需要建设一系列的高端产业功能区商务配套环境。
据了解，北京、上海写字楼存量大在600-700万平米，不过相比世界其他大城市，这个数字水平处于低位。纽约人口大约1000万，写字楼库存2200多万；多伦多人口600万，库存1300万。
“北京写字楼市场，二三年前高空置率，租户是买房市场。现在发生大逆转，空置率是个位数。过去回报率4-5%，如果租金上涨，将带来高收益。上海核心区的写字楼市场一直比较健康稳健。看有没有胆量抓机遇。”凯龙瑞房地产投资董事郑喜明告诉记者。 20_年凯龙瑞在上海闸北收购4幢写字楼，现在入住率已经到达80%。
20_年的北京写字楼市场空置率下降至历史最低点，金融街等核心商务区空置率更是低至。但是由于债务、市场容量等方面的问题，写字楼市场常常很难把握大。
“中国真正需求，外资看不懂。一线不做市中心，二线做市中心的顶级建筑。”一位新加坡地产公司的总经理告诉记者。
铁狮门房地产公司董事总经理高世斌指出，中国市场写字楼市场发展不均衡，投资策略根据投资人需求而异。“在成都金融街，投资了3万平米的写字楼，以此希望进入西北部地区，进行长线投资。在天津五大道，投资了2万平米的别墅式写字楼，24个单元小规模，因为独立环境的市场定位对个人小公司吸引力强，会以散售形式进行。”
“二线城市开发商整栋购买，散售在亚洲盛行，新加坡也有散售情况。但散售模式中小买家比较多，业权分散，无法进行后期物业管理。对物业长期升值有不利影响。” 戴德梁行的一位分析人士告诉记者。
据了解，零售物业一般需要约3年时间培育市场和奠定地位,接下来的8~10年是盈利高峰期。通过商业的不断培育和调整,商业物业的价值得以提升,系统性的规划模式、中长期经营所带来的资产增值效应,会大于单纯的销售模式效益。
“可售性有个问题，最后都可售了，经营者怎么办，售出去了，招商就没有办法控制了。”上述人士告诉记者。
鉴于目前盲目投资商业地产的情况，一些专家建议，开发商业地产要转变观念，要做好长期持有物业的这样一个准备。不能够作为商铺销售出去，一定要统一招商、统一经营、统一管理，要做一个总体的对外的营销，形象、品牌等是很重要的。
阳光新业地产股份有限公司总经理张翅指出，“商业商务金融这块，不是盖起楼就可以把人吸引过来。怎么吸引真正有实力的企业到本地去，才能有好的写字楼市场。”
以天津金汇广场为例，尽管该地写字楼租金价格位列天津市最高，但跟北京上海等地相比，还是差得很远。滨海新区虽然增长快速，但是大型企业基本上是以生产型企业为主，对租金高昂的写字楼往往避而远之。
“产业定位不清晰，写字楼价格根本上不去。”
工业港口有点看头
20_年的土地市场，商业用地和工业用地成为主角。据中国指数研究院统计，20_年前三季度，在供应量方面，全国工业用地供应量同比增幅达37%，商办用地同比增幅约9%，而住宅用地则同比减少约12%。在成交面积方面，商办用地和工业用地成交量同比增幅分别为约21%和53%，住宅用地同比下降。在楼面地价方面，各类用地成交楼面地价初商办用地同比增长外，其余同比均下跌。
“随着全球一体化，货物全球销售增多，海港、空港正发生大变化，对于枢纽型的港口需求越来越明显。”据上海综合保税区联合发展有限公司董事总经理翁魏介绍，几个全球大型的港口，比如新加坡，香港，鹿特丹等等，都是枢纽型港口。从物流角度讲，连接港口间的货物运输，从港口进入内陆市场，建立快速无缝衔接。
“包括铁路，内陆空运，公路等等，有很多的运输方式。”
从目前情况看，一般路程在30公里以上，从时间和费用成本考虑，铁路依旧占据相当大的优势。不同省份之间长途的费用比较高，铁路和公路的发展在一种互相竞争的过程中。长江水运对长江沿线的运输来讲也是一个不错的选择，但是水运要解决一个空箱反运的问题。
翁魏指出，“除了制造这一段是在工厂，从包装、检测、配件供应都在物流的渠道里面。未来对高端物流设施和服务的需求量大。对于一批6+1行业，营业税改增值税，也是一个很大的突破。”
未来海港空港产业发展变迁的趋势是，一方面是中国制造业务出海，在保税港区完成物流增值业务，由于成本优势会跟多选择将货物放在临近港口，比如爱立信、宜兴的采购中心等。另一方面，欧美经济低迷，中国消费升级拉动内需增长强劲，高端消费品、高端装备和设备进口快速增长。
“从中国制造到中国消费。”
搭台旅游地产
研究表明，当人均基本收入超过2000美元时，人们对消费的追求不再是简单的衣食住行，更希望获得的是个人价值的实现。对餐饮、交通、通信、旅游、教育等等方面的消费支出比重会越来越高。
目前，中国已是第四大世界旅游消费国，度假型置业需求以每年24%以上的速度增长。据统计，在中国将近30省区市制定的十二五规划都把旅游业作为支柱产业或第三产业中的领头产业。
不少业内人士指出，随着居民消费结构的升级和政府对旅游业的支持，今后，一些连锁的产权式酒店、分时度假酒店和房车等设施项目旅游地产，会在不少地区有较大发展。
旅游地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，很大程度上更是一个综合体。除了需要有好的自然景观、建筑景观，旅游地产同时也必须具备完善的配套功能。相比住宅和商业地产，旅游地产占用的资金规模量大，而且收益周期长，旅游地产项目靠自身投资是远不够的，城市周边的消费能力及外部软环境等因素都会影响项目的持续收益。
一位业内人士分析指出，“旅游地产是否名副其实，还要以量来核实，一半以上的物业留下自主经营，才能说明旅游地产项目还有些靠谱。只有这样，才意味着售卖的那部分具有极强的投资价值。否则即便买了也谈不上出租，更谈不上回报。”纵观国外的旅游地产，70%以上都是自主经营，只有很少一部分对外出售。
目前，中国众多旅游区的一个现状是，很多旅游资源都是位于比较偏僻或者说产业不是很发达的地区。这类地区往往综合产业能力比较差，而某一个产业的优势可能非常明显，形成地方的资源特色。
“在项目开发的时候，要能够抓住这个地方的资源特色，把商业、旅游、文化进行有机地结合，实现在物质和精神上满足消费者的各种需求。”
写字间出租工作总结8
一、适用范围
本办法中商务楼宇是指在注册、经营、并产生区级分享税收的商务办公写字楼。入驻企业性质包括商业银行总部及分行、保险公司总部及地区分公司、证券公司、基金管理公司等金融企业；国内外知名法律、会计、审计、科技信息等中介与服务企业；广告、策划、传播、制作、版权交易、艺术品拍卖、文化艺术商务等文化创意企业；国际跨国公司、国内大企业（集团）、上市公司的总部、区域性营运总部、分支机构。大卖场、宾馆餐饮酒店、专业市场等不在奖励范围。
二、奖励对象
行政管辖范围内，注册、经营、并产生区级分享税收的、总面积在10000平方米以上的商务楼宇主办单位，包括新建、盘活商务楼宇的投资主体，优质服务商务楼宇的管理主体，新设立或新引进总部型企业，楼宇经济贡献突出的镇街园等。
三、奖励方式
以辖区各楼宇企业当年实现区级分享税收为基数，提取5％设立区楼宇经济专项基金。按照“盘活新增、规模集聚、专业特色、效益优先”的原则，通过申报审核、绩效考核，采取无偿奖补方式给予扶持。若企业同时符合区政府若干奖励扶持政策时，按照“从高原则”，以企业当年度对地方财力贡献为上限，按企业受益最多的项目给予扶持，不重复奖励。
四、奖励标准
（一）鼓励开发建设商务楼宇
1、对新建商务楼宇面积在10000平方米以上，并持有全部产权的楼宇投资开发主体，按商务建筑面积（不包括产权单位自用部分的建筑面积）每平方米10元予以一次性补贴。
2、对非商务楼宇（含旧厂房）经土地、规划等相关部门审核置换为商业性质，新增商务楼宇建筑面积5000平方米以上的，投资额在500万元以上的投资主体，按商务建筑面积每平方米5元予以一次性补贴。
（二）鼓励提高商务楼宇入住率
对新建成的单体商务楼宇，企业入驻率分别达75%以上，并在注册、经营、并产生区级分享税收的，按照新入驻企业当年度形成的区级可用财力，给予管理主体20%的一次性奖励。
（三）鼓励打造特色楼宇
1、世界500强企业、全国500强企业（省级以上）总部、经市认定为总部型企业，在我区注册、经营、并实际产生区级分享税收的，每新引进一家不同企业，分别给引进人（无单位背景资源的奖励个人，有单位背景资源的奖励其所在单位）或引进单位15万元、10万元、5万元的一次性奖励。
2、鼓励新建商务楼宇管理主体通过引进同行企业，形成企业集群，打造特色商务楼宇。对符合特色化发展导向，同行企业占入驻企业总数达75%及以上，单体商务建筑面积在1万平方米、2万平方米、3万平方米及以上的特色商务楼宇，一次性给予管理主体5万元奖励。
（四）鼓励商务楼宇管理企业提升服务
对在我区注册纳税管理商务楼宇面积10000平方米以上的、具有国家一级、二级物业管理企业资质的，获得国家、省、市物业管理示范大厦荣誉的，促成入驻企业办理属地纳税实际产生区级分享税收的物业管理企业，每年度组织开展一次评比活动，对前三名的的物业管理企业，分别给予第一名5万元、第二名3万元、第三名1万元的奖励。
（五）鼓励镇街园发展楼宇经济
依据楼宇招商、协税护税、管理服务的成效，辖区商务楼宇增量，打造品牌效应的商务楼宇情况，财税增幅和贡献等，对镇街园进行考核，评选年度区发展楼宇经济工作先进单位。设一等奖1名、二等奖2名、三等奖3名，分别给予6万元、5万元、4万元工作经费奖励。区商务局（旅游局）作为楼宇经济发展责任部门捆绑考核，实现楼宇区级分享税收达到或超过同期财政增幅的，奖励6万元工作经费。表彰12名（含相关部门）在发展楼宇经济工作中表现突出的工作人员，经单位推荐，区商务局（旅游局）审定报区政府统一表彰，每人给予1000元的奖励。
五、申报审批
由区商务局（旅游局）负责制定奖励办法实施细则。奖励（补贴）均按年度申报，每年年初，各商务楼宇单位提交申请奖励报告及新入驻企业的备审核材料。包括：写字楼名称、位置、面积、入住率等基本情况；申请奖励业主单位的工商营业执照复印件、税务登记证复印件。各镇街园负责初审、汇总，向区商务局（旅游局）申报。由区商务局（旅游局）负责审核，区财政局、招商局、住建局、审计局、工商分局协助。部门联审后，报区经济工作领导小组审定。
写字间出租工作总结9
办公室工作开展情况总结
中心领导班子非常重视办公室的发展和建设，要求办公室逐步形成一个完善的工作机制，更好的发挥办公室各项职能和作用。因此，结合中心的工作实际，现将涉及办公室相关管理、运行具体业务等方面的开展情况汇报如下：
一、管理、运行情况
做好办公室工作对于我中心发展有着积极地促进作用，所以，办公室全体成员时刻铭记办公室无小事，严谨工作。
1.认真领会主管领导对规范办公室各项工作提出的要求，在缺憾处找不足，在不足中找对策，在对策中促改进。
2.端正思想认识，虚心求教，向局办公室学习管理方面的好思路、好方法，逐步明确办公室档案管理、文书处理、信息、保密、维稳、接待等工作职责，完善各项工作制度。
3.定期清点中心办公用品、检查和维护办公设备、做好后勤保障等，确保中心日常工作顺利开展。
4.不断按照工作目标督促、检查自身工作，及时查找工作中存在的问题并及时整改，确保各项工作高效完成。
5.对办公室的各项工作进行细化分工，把责任落实到人。6.坚持做好督办工作，做好与上级及有关科室的协调工作。
二、工作中存在的问题
1.工作开展情况汇报不及时，遇到问题时与领导沟通不到位。2.工作职责、目标等定位不准，工作中存在忙乱现象。3.与其他业务科室之间存在沟通不畅现象。
三、整改措施
1.加强学习，注重反思。提高对办公室工作职责、有效沟通与协调的作用的认识。
2.认真总结工作中存在的不足，向局内其他办公室虚心请教，取长补短。借鉴其他科室高效的工作思路和方法。
3.坚定信心，鼓足干劲。以进取的状态、创新的精神和务实的作风，不断探索新思路、新措施。
4.继续规范办公室日常工作。做好中心办公用品的清点、购置及维护工作；做好工作人员离岗备案、来电记录、文件转发及留存工作。
