【关键词】房地产泡沫;测度;指标;实证 研究
一、房地产泡沫与房地产泡沫测度
房地产泡沫是指房地产实际价格严重脱离 理论 价值的现象。泡沫的存在是相对于房地产的理论价值来说的。对于引发房地产泡沫的原因,一般来说主要有两个:一是开发商的过热投资和消费者的投机预期形成投机需求造成,二是银行 金融 资金的支持(李维哲、曲波,200
2)。
二、广州房地产泡沫实证研究
本文主要选择房价收入比、房地产投资增幅与GDP增长率的比值、房屋空置情况、房地产业的盈利状况、房地产投资来源等多个泡沫测度指标,来评价广州房地产市场是否存在泡沫及泡沫程度。
1.房价收入比指标 分析
2.房地产开发投资增幅与GDP增长速度指标分析
3.商品房空置率指标 分析
4.房地产 企业 的财务状况指标分析 3.0%,远低于国际上多数市场 经济 国家房地产开发8%的平均利润率。这说明广州房地产市场的竞争比较激烈,市场化程度较高,没有出现房地产市场暴利现象,房地产市场比较理性,泡沫威胁不大。
5.房地产开发投资资金来源分析
6.城市居民消费价格指数与房屋价格指数比较
三、结论分析及对策
1.从资金来源入手,加强对按揭贷款、多头空头担保贷款等的监控,严把银行信贷关,避免银行资金过量流入房地产市场。
2.建立有效房地产信息发布机制,定期、如实公布房地产市场信息,防止房地产市场炒作。
3.鼓励房地产业多渠道融资,促使房地产企业融资社会化,减少企业对银行贷款和房屋预售款的依赖。
4.规范土地出让制度,调控土地使用结构。一是实行土地储备制度,严格控制土地供给规模;另一个是实行商品房用地公开招标拍卖,防止土地交易的黑箱操作。
5.加强房地产开发与居民消费层次、消费水平对接。主要是增加经济适用房的比例,构建商品房、经济适用房、廉价房组成的一个合理住房结构。
6.提高房地产市场的准入门槛,防止市场过度投机引发更多的商品房空置。