住宅可行性研究报告范文1
一、项目背景
1 、 项目名称： 居住小区(暂定名)
2、可行性研究报告的编制依据：
(1)《城市居住区规划设计规范》
(2)《A市城市拆迁管理条例》
(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》
(4)《住宅设计规范》
(5)《住宅建筑设计标准》
(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
(7)《城市道路绿化规划及设计规范》
(8)《高层民用建筑设计防火规范》
3、项目概况
1 )地块位置：该基地东起 ，南至 路，西至 路、北至 ，围合区内土地面积约 平方米，该地块属A市 类地段。
2 )建设规模与目标：
土地面积： 亩( 平方米)
容积率：
开发周期：
土地价格： 元/亩(A市国有土地使用权挂牌出让起价) 建筑面积(预计)：总建筑面积： ㎡
3 )周围环境与设施
(1)步行约10 分钟可至A市中心。
(2)西侧为市城市中心景点。
(3)东侧为 城市绿化带，南侧为 广场。
(4)西南靠近A市 小学。
(5)北面为A市人民银行。
4 、项目SWOT分析
优势及机会
(1) 该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。
(2) A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。
(3) 东侧 的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。
(4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。
(5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。
(6) 该项目以毛地出让，起价 元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。
(7) 该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。
(8) 我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。
(9) 物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。
(10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。
劣势及威胁
(11) 拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。
(12) A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。
(13) 市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。
(14) 外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。
(15) 规划中对于地块的.居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。
(16) 小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。
(17) 该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。
(18) 花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。
(19) 拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。
(20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善。
二、市场分析
1 A市概况(参考)
A市位于 河南岸，面积 平方公里，人口 万。
生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56%，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。
投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口——A港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，A港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。
项目所在区位于 江中下游南岸，与B市接壤，是A市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。
2 A市房地产住宅市场分析
A市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，A市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。
二OO三年，A市房地产业主要特征表现在以下几个方面：
表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成亿元，投资增幅达,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资。
表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积 万平方米，销售面积万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。
表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。
表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易万起。A市城区共办理各类房产交易7938起，面积达万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积万m2，成交金额8800万元。
表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDP增加值14%，带动相关产业产值亿元，带动社会商品销售亿元;房地产业上缴国家税收2800万元。
对今后市场的预测：
---—从购房能力看
伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，20_年到20_年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。
——从投资角度看
由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。
——从消费结构看
随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的.需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。
——从需求关系看
根据城市总体规划，城市建城区面积将由平方公里发展到平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，A市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。
3、主要竞争项目分析
住宅小区详细情况如表：
项目 套数 建筑面积(万㎡) 平均单价(元/㎡) 位置
向阳小区 1500 22 1400 宝山路
新华小区 785 8 1344 黄河街
银河小区 170 1460 银河街
成光小区 130 1400 学院路
太阳神小区500 1508 英雄路
部分商业网点详细情况
项目 面积㎡ 单价元/㎡ 位置
汇丰花园 40~~80 4000~5600 新城区
秋爽花园 50~~70 5000~12000 市中心
碧苑小区 36~~50 6800 建设路
桃园小区 车库 550 秋浦路
荷花村 车库 550 建设路
三、项目财务分析
(一)、拆迁成本分析
围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房(实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，
拆迁公司拆迁安置房一栋，30户)。其它房屋均为二——四层。
根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。
拆迁成本估算：
按照A市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告。
1、住宅：640元/平方米X()X34329平方米=元=元
2、经营性用房：640元/平方米X()X600平方米=600平方米X3776元/平方米=2265600元
3、附属物(水、电、电话、空调以上其它)
住宅34329平方米X45元/平方米=1544805元
经营性用房：600平方米X45元/平方米=27000元
4、室内装饰：34929平方米X80元/平方米=2794320元
5、阁楼、围墙院内地坪等：
34929平方米X48元=1676592元
6、搬家费、临时过渡费等：
1)、搬家费：
住宅：200户X300元=60000元
经营性用房：9户X500元=4500元
小计：64500元
2)、过渡费：
住宅：34329平方米元/平方米X6个月=514935元
经营性用房：600平方米X16元/平方米X6个月=57600元
小计：632535元
其他费用
3)、 管理费，委托拆迁费：
34929平方米X15元/平方米=523935元
4)、 房屋拆迁评估服务费费：35000元
5)、 奖励：
34929平方米X100元/平方米=3492900元
上述所有费用小计：38533208元，折抵每平方补偿金额为元。
按照A市人民政府令，对A市城市区域内房屋拆迁，在20_年上半年尚可以执行，自省《城市房屋拆迁管理办法》，在20_年7月1日开始执行后。A市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。
元/平方米+100元/平方米 =平方米
元X34929平方米=元
(二)建筑成本分析
对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50X10X2=1000㎡，建筑面积：2000㎡。
主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在 路靠近 小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同S小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110X15X2=3300㎡，三栋12层住宅建筑面积：层X3栋=14606㎡，合计建筑面积：17906㎡。
地块内大致布置
一栋 15层层;
一栋 12层层;
三栋 12层40X15X12层;
一栋 15层40X15X15层;
占地面积：3211㎡，建筑面积：41554㎡
总占地面积：5861㎡，建筑密度：
总建筑面积：61460㎡，容积率：
高层均设计地下室，面积为4861㎡，总户数约为297户。
建设成本估算
(一)、工程前期费：
1、拆迁成本
2、土地出让金
3、城市基础设施配套费：61460㎡X50元/㎡=万元
4、人防基金：配套建地下室
5、规划技术服务费：万元
6、墙改：61460X8=万元
7、散装水泥：61460X2=万元
8、白蚁防治费：61460X2=万元
9、质量监督费：61460X2=万元
10、施工图审查：61460X1=万元
11、防雷审查：61460X1=万元
12、消防审查：
13、文物：万元
14、规划设计：10万元
15、建筑设计：2000X12+59460X30=万元
16、地质勘探：61460X2=万元
17、测量定位：10万元
18、煤气增容：2500元/户
19、供水管网配套费：20元/㎡
小计：万元(18、19项代收代缴，未计)
(二) 工程成本
1、桩基：59460X100元/㎡=万元
2、地下室：4861X600元/㎡=万元
3、主体：59460X900+2000X500=万元
4、电梯：9栋X50万元/栋=450万元
5、室外水电气工程：61460X50=万元
6、小区绿化、道路等工程：61460X60=万元
7、监理费：万元
小计：万元
总计、万元
(三)项目费用分析
依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：
小高层住宅1900元/㎡ 商铺6000元/ ㎡ 地下车库800元/㎡
销售收入 住宅1900X56160=106704000
商铺6000X5300=31800000
地下室4861X800=3888800
总计：142392800元
营业税及附加
各项费用 142392800X4%=5695712
总成本：拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本
毛利润：销售收入—总成本
四、项目费用分析结论
如土地挂牌竞价在五百二十八万以内，该项目具有一定的利润空间，项目可行。如超出项目风险较大，项目不可行。
住宅可行性研究报告范文2
项目可行性研究报告的编制是确定建设项目之前具有决定性意义的工作，是在投资决策上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。
可行性研究报告是在前一阶段的项目建议书获得审批通过的基础上，对项目市场、技术、财务工程、经济和环境等方面进行精确系统、 完备无遗的分析，完成包括市场和销售、规模和产品、厂址、原辅料供应、工艺技术、设备选择、人员组织、实施计划、投资与成本，效益及风险等的计算、论证和评价，选定最佳方案，作为决策依据。可行性研究可分为投资机会研究、预可行性研究、可行性研究及项目申请报告这四个阶段。
住宅可行性研究报告范文3
一、项目的基本情况
1、项目背景
2、项目主办单位简介
3、主办单位之合作意想及尽职调查结论
4、可行性研究的主要技术经济指标
二、项目投资环境和市场研究
1、项目所在地概况及经济发展基本情况
2、项目所在地房地产发展及市场的'基本情况
A、房地产开发企业发展概况
B、房地产开发工作量增加概况
C、商品房的销售概况
D、房地产开发企业经济收益概况
E、项目所在地房地产市场的展望
三、项目所在地周边高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况
1、供应情况
2、需求情况
3、物业出租情况
4、项目所在地房地产开发的总体评价
5、对本项目开发的功能、规模、标准及营销的建议
6、项目开发及技术设计方案的分析及比较
四、地块及周围环境、建筑开发条件
1、地理位置及道路交通
2、地形、地质
3、附近商业及生活配套;市政基础及公建配套设施
4、综合评述
五、地块撤迁安置情况
六、地场三通一平的安排
七、项目开发建设及经营的组织与实施计划
八、项目投资构成、总投资估算、资金筹措计划
1、基本参数
2、土地成本
3、建安工程成本
4、前期费用
5、红线内外工程及公建配套
6、不可预见费
7、开发期税费
8、资金筹措计划及财务费用
A、资金筹措
B、财务费用
九、可行性研究财务数据的选定和预测
(一)售楼收入的测定
1、住宅销售单价的测定
2、商铺销售单价的测定
3、单位销售单价的测定
4、建议销售价
5、实际销售总收入
(二)项目经营管理费用收入与支出
(三)经营税费及所得税的缴交
(四)土地增值税
(五)所得税
十、项目经济效益分析
十一、项目盈亏能力分析
1、内部收益率(IRR)
2、净现值(NPV)
3、净现值率(NPVR)
十二、项目的不确定性分析
1、项目盈亏平衡分析
2、项目敏感性分析
3、概念分析
十三、公司对项目控制方式及人力资源配置
1、项目的控制方式及组织机构设想与建议
2、项目对人力资源的要求及现有人力资源状况分析
3、公司可用于项目的人力资源
4、拟派人员与项目的适应性
5、拟新聘人员的要求
十四、可行性研究结论与建议
十五、项目综合经济评价
十六、有关说明及建议
十七、项目主要经济数据、指标综合付表、付图
1、项目综合效益表
2、项目动态、综合表
3、项目投资利息估算表
4、土地增值税计算表
5、项目敏感性分析表
6、概率分析表
7、项目盈亏平衡分析曲线图
8、项目敏感性分析图
住宅可行性研究报告范文4
项目名称：
福建省某住宅混合公建用地项目可行性研究报告
项目性质：
新建项目
项目地点：
福建省
项目背景：
近年来，随着公租房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善，而进城务工人员由于是一个非正式、非固定、收人低廉、无城市户口、无城市居民待遇和社会保障的'群体，他们的住房需求一直处于被漠视的状态。城市中高涨的商品房价格远远超出了他们的承受能力，而国家的经济适用房、公租房等优惠政策又只针对城市居民，这些进城务工人员被排除在住房改革制度之外，即没能在城市住房分配制度的改革中获益，也很难有机会获得经济适用房和住房公积金。只能选择住在环境比较差的企业集体宿舍或租住民房。随着一些员工逐步进入婚恋、安家、生育子女的人生阶段，各种社会矛盾更是层出不穷。
建设内容：
本项目占地平方米，可建设用地平方米，旨在建设以公租房、商业住宅为核心，集酒店、商场等为一体的居住区。建设内容主要包括商业住宅、公租房、酒店、商场、地下车库兼人防和辅助配套等建安工程及土石方、场区道路绿化、电力、消防、环保、照明、给排水等其他配套设施。
项目总投资：
项目总投资万元，所需资金全部由建设单位自筹解决。
项目结论：
项目顺应国家各项政策和法律法规的要求，用地符合选址原则，地理位置优越，自然环境质量良好，基础设施配套齐全，充分具备了项目建设集公共租赁、商业住宅、购物、酒店等多功能于一体的选址优越性。项目市场需求巨大，实施后将产生较大社会效益，可行度较高。
住宅可行性研究报告范文5
第一部分徐州区域特征
一、地理环境
徐州市位于华北平原的东南部，域内除中部和东部存在少数丘岗外，大部皆为平原。丘陵海拨一般在100-200米左右，丘陵山地面积约占全市。丘陵山地分两大群，一群分布于市域中部，山体高低不一，其中贾汪区中部的大洞山为全市最高峰，海拔361米;另一群分布于市域东部，最高点为新沂市南郊的马陵山，海拔米。平原总地势由西北向东南降低，平均坡度1/7000--1/8000，平原约占土地总面积的90%，海拨一般在30-50米之间。
徐州市地处古淮河的支流沂、沭、泗诸水的下游，以黄河故道为分水岭，形成北部的沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。境内河流纵横交错，湖沼、水库星罗棋布，废黄河斜穿东西，京杭大运河横贯南北，东有沂、沭诸水及骆马湖，西有夏兴、大沙河及微山湖。
拥有大型水库两座，中型水库5座，小型水库84座，总库容亿立方米，以及众多的桥、函、渠、闸等水利设施，初步形成具有防洪、灌溉、航运、水产等多功能的河、湖、渠、库相连的水网系统。
徐州市属暖温带季风气候区，由于东西狭长，受海洋影响程度有差异，东部属暖温带湿润季风气候，西部为暖温带半湿润气候，受东南季风影响较大。年日照时数为2284至2495小时，日照率52%至57%，年气温14℃，年均无霜期200至220天，年均降水量800至930毫米，雨季降水量占全年的56%。气候资源较为优越，有利于农作物生长。主要气象灾害有旱、涝、风、霜、冻、冰雹等。气候特点是：四季分明，光照充足，雨量适中，雨热同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒潮频袭。
二、历史沿革
徐州历史悠久，6000多年前，徐州的先民就在此生息劳作。原始社会末期，尧封彭祖于今市区所在地，为大彭氏国，徐州称彭城自始起。
春秋战国时，彭城属宋，后归楚，秦统一后设彭城县。
楚汉时，西楚霸王都彭城。西汉设彭城郡，东汉设彭城国、都彭城。
三国时，曹操迁徐州刺史部于彭城，彭城自始称徐州。
魏晋南北朝各代曾设彭城国或徐州，都城或治所多在彭城。
隋时设徐州，后改彭城郡，治彭城。
唐初，徐州与彭城郡名称多次互易，中后期徐州为节度使驻地。
五代时各朝置有徐州，治彭城，领7县。
宋元两朝都置徐州，隶属和辖领变化较频。
明初徐州曾直隶京师，后属南京。
清初，徐州先后为江南省和江苏省所属直隶州，雍正末年升为徐州府，辖领1州7县。
民国初，府废，徐州府地附郭铜山县，后曾设徐海道，治所在铜山(徐州)。
日伪时由铜山县析置徐州市，曾为伪淮海省省会。_胜利后，_政府仍置徐州市，属江苏省。
_成立后，保留徐州市，初为山东省辖市，后划回江苏省，并同时成立徐州专区，驻徐州市，辖11县市。此后，徐州市和徐州专区并存，不同时期辖属有所变化。1983年，江苏省实行市管县体制，撤徐州专区，将所辖6县划归徐州市。徐州市现辖5区6县(市)。
三、区划经济
徐州市自1983年起实行市管县的行政新体制，现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区。至20xx年1月，全市五区六县(市)，共有41个街道办事处，114个镇政府，10个政企单位。
图表1徐州市地区生产总值
国民经济持续健康发展，综合实力进一步增强。初步核算，20xx年实现生产总值亿元，比上年增长，增幅提高个百分点。其中，第一产业增加值亿元，增长;第二产业增加值亿元，增长;第三产业增加值亿元，增长。人均生产总值16258元(按常住人口计算)，按现行汇率折算达2084美元。产业结构逐步优化。高新技术产业增速加快，传统产业在改造中提升，现代服务业发展明显加速。三次产业增加值比例由上年的∶∶，调整为∶∶，第二、三产业比重提高个百分点。高新技术产业产值占规模以上工业的比重达，比上年提高个百分点。城市化进一步发展。20xx年末全市城市化水平达，比上年提高个百分点。初步核算，20xx年1—11月份，实现生产总值亿元，累计比上年同月增长，是近十年来的新高。
市场物价总水平小幅上扬。据市_调查显示，20xx年10月份，居民消费价格涨速继续加快，当月城市居民消费价格比上年同月上涨，涨幅较上月提高个百分点，月度涨幅再创年内新高。与上月相比，十月份城市居民消费价格基本稳定，食品
徐州房地产项目可行性研究报告第2页
价格有所回落，鲜菜、猪肉等肉禽制品、蛋类价格小幅下降。受换季影响，保暖内衣等服装价格上涨，多数消费品价格仍保持平稳，住房贷款利率、液化石油气等服务项目价格有所上涨。
就业和再就业工作扎实开展。实行积极的就业政策，坚持城乡统筹就业，加快农村劳务输出，加大城镇就业再就业工作力度。20xx年徐州市劳动就业和社会保障凸显四大亮点：就业总量不断扩大，养老金、失业金标准提高、城镇居民医保覆盖率达到80%以上，最低工资标准又有增长。
扩大就业：20xx年全市城镇新增就业万人、下岗失业人员再就业万人，城镇登记失业率为，新增农村劳动力转移万人，失业人员再就业实现“技能”与“岗位”的对接，农村劳动力转移就业实现由“体能就业”向“技能就业”的转变。
完善社会保障体系：在强力扩面的同时，提高养老金、失业金标准。
四、固定资产投资
固定资产投资平稳增长。20xx年1-10月份，全社会固定资产投资完成亿元，比上年同期增长。规模以上完成投资亿元，增长，城镇投资完成亿元，增长，房地产开发投资亿元，增长，规模以上工业投资亿元，增长32%。
住宅可行性研究报告范文6
第一部分，房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1)选址定点;2)规划总图审查及确定规划设计条件;3)初步设计及施工图审查;4)规划报建图审查;5)施工报建;6)建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的.消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》(副本)。
五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料：
1、以下证明材料：
(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书;
3、工程施工合同;
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》(正本)。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明;不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
第三部分 房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记。
2、开发商应提交材料：
(1)申请书;
(2)企业营业执照;
(3)用地证明文件或者土地使用权证;
(4)建设用地规划许可证;
(5)建设工程规划许可证;
(6)施工许可证;
(7)房屋竣工验收资料
(8)房屋测绘成果;
(9)根据有关规定应当提交的其他文件。
住宅可行性研究报告范文7
一、引言
《XXXX项目可行性研究报告》研究内容涉及项目的整体规划，包括项目建设背景及必要性、建筑建材行业分析、项目运营、项目选址、建设规模、工程方案、环境影响评价、节能及节能措施、劳动安全卫生与消防、项目组织管理、项目实施进度、招标方案、投资估算与资金筹措、财务分析及风险分析等方面，从技术、经济、工程等角度对项目进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的经济效益和社会环境影响进行科学预测，为项目决策提供公正、可靠、科学的投资咨询意见。
二、项目简介
XXXX项目，位于XX市．主要销售高层住宅、商铺和车位，其运营投资总额万元（占地平方数为㎡，规划总建筑面积㎡），项目预计于20XX年1月开始实施。（内容可以包括项目的概况、建设内容、规模、效益、项目的产生背景等。
三、市场行业分析
1、棚改力度持续加大，信贷政策收紧，利率上浮，相比较依旧较为宽松；
2、未来还是以住宅成交为主，新区土地市场较为活跃，目前部分土地楼面价突破2900元；
3、房地产市场供需稳定，成交稳中向好，库存去化明显，住宅市场成为热销主力；
4、市场均价主要以汇川区和南部新区居高，市场形势稳定；
5、改善三房成为“抢手货＂，洋房及别墅市场稀缺，消费者购买欲望较高。
总体来看，“稳”仍然是今年我国房地产市场主基调，今年两会再次提出坚持住房的居住属性，并强调“稳地价、稳房价、稳预期”。在“维稳”基调下，20_年商品住宅销售价格总体平稳，一二线城市新建商品住宅销售价格环比微涨，二手住宅销售价格下降;三四五线城市环比涨幅均回落。而受季节及春节因素影响，一季度用户找房热度上扬，但涨幅不及去年，购房者未来心态也将趋于平稳。
在此市场背景下，XX市住宅呈现供不应求的状态，项目产品将拥有很好的市场空间，虽然XX市目前存在许多在售和将售楼盘，但是高强度的竞争能够整体提升产品品质，本项目产品以高定位的属性占据了绝对优势，在区域内商业市场中具有较强的竞争力，市场空间可观。
四、报告大纲
第一章 总论
项目概述
建设单位简介
编制依据及研究范围
编制依据
编制原则
研究范围
主要经济技术指标
主要研究结论
第二章 项目建设背景及必要性
项目建设背景
政策背景：深化制度改革
经济背景：20_年GDP达亿元，稳居贵州第二
规划背景：打造“一枢纽两中心三基地” 建成黔川渝结合部中心城市
社会背景：生活质量的提升带动了房建市场的发展
项目建设必要性
符合国家产业发展政策
改善城市环境，集约利用土地，加快城市化进程
良好的配套设施和居住环境为项目提供了有力的竞争条件
第三章 项目市场分析
国内楼市分析
一线城市新房成交均价稳中有升，购房者信心指数上扬
“稳”仍然是20_年房地产市场主基调
遵义市房地产市场分析
20_年遵义土地市场总览
20_年遵义土地市场区域分析
遵义市商品房供应数据分析
遵义市商品房成交数据分析
市场需求
城市化发展需求
投资需求
行业市场小结
第四章 项目选址与建设条件
项目选址
建设条件
地块建设条件分析
遵义市概况
地理环境
自然资源
人口
经济
交通运输
项目地因素分析评价
第五章 项目运营方案
项目定位分析
项目销售计划
项目推广计划
第六章 项目规划设计方案
项目规模及建设内容
总平面设计
规划设计构思及布局特色
交通组织
景观绿化
设计内容
建筑设计
立面设计
竖向交通设计
建筑色彩与材质
门窗工程
内外装修工程
结构设计
设计依据
建筑分类等级
主要荷载（作用）取值
抗震设防
上部结构
地下结构和基础
结构材料
给排水设计
设计依据
设计概述
设计范围
室外给水排水工程
建筑物内给水排水设计
控制及显示
给排水工程抗震设计
电气设计
设计依据
设计范围
变配电系统
照明系统
配线选择及敷设方式
建筑物防雷
接地及安全
光纤入户系统
摄像监控系统
火灾报警、火警广播及消防联动控制系统
电源
线路敷设
电气节能设计
采暖通风设计
设计依据
设计范围
空调设计
通风设计
暖通消防
环保节能及其他措施
第七章 节能与节能措施
设计依据
建筑节能设计主要技术措施
节水节能措施
电气节能设计
采暖通风节能设计
第八章 环境影响评价
设计依据
对污染源的防治措施
第九章 劳动安全卫生与消防
劳动安全卫生
自然灾害防范措施
安全卫生技术措施
卫生防疫
隔声降噪
安全卫生预期效果
消防
设计依据
建筑消防设计
消防给排水系统
电气消防设计
通风防排烟设计
第十章 项目组织管理
组织机构设置
项目控制、管理与监督
项目控制
项目管理
项目监督
第十一章 招标方案
招标方案编制依据
招标原则
招标范围
招标组织方式
招投标程序
项目招标
资质要求
项目投标
项目开标、评标和中标
招投标费用
第十二章 项目实施进度
建设工程
实施进度安排
第十三章 投资估算与资金筹措
编制依据
估算范围
投资估算
资金筹措
第十四章 财务分析
财务预测假设
财务预测
销售收入
成本费用
利润
总投资现金流
财务评价
第十五章 社会评价
社会影响
项目互适性分析
利益群体对项目的态度和参与程度
各级组织对项目的态度及支持程度
地区文化状况对项目的使用程度
社会风险分析
第十六章 风险及控制
经营风险及控制
财务风险及控制
市场风险及控制
政策风险及控制
第十七章 结论及建议
结论
建议
附表1 项目投资估算表
附表2 项目营业收入表
附表3 项目增值税及附加测算表
附表4 项目土地增值税测算表
附表5 项目综合税金测算表
附表6 项目借还款计划表
附表7 项目偿债备付率计算表
附表8 项目综合成本计算表
附表9 项目净利润测算表
附表10 项目资金来源及运用表
附表11 项目总投资现金流量表
住宅可行性研究报告范文8
一、项目市场分析
1、地段环境优越
本项目位于XX城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉——高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束;西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计20_年底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，实现本项目与城内的零距离接触，在相当大程度上增强本项目的地理优势。
2、周边生活配套完善
本项目周边的生活配套包括：XX超市、金丰园超市、明珠超市;XX菜场、金丰园菜场;农业银行、工商银行;胸科医院、二医院、XX市中心医院;以及金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛场、东门风景区等休闲配套，生活十分便利。
3、园林景观设计突出
本项目对XX住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性、建造约1000 平方米时尚休闲会所，等等(详见“建筑环境及园林景观设计”)。
4、教育配套优势显著
自古以来，人们就非常看重环境对人的影响，古有“孟母三迁”，随着买家看楼眼光渐趋成熟，买家从购买前期对楼盘综合素质的关注，发展到对未来居住环境的关注，对未来邻居的关注。现代社会，人们在生活的压力之下更渴望一种淡定、闲适的居家感觉，一份内心的丰盈和自身气质修养的显现。目前，全国各大城市的“教育楼盘”普遍畅销，销售价格高于周边其他条件相同楼盘10%~20%。
本项目地处大学城中心，教育配套优势极为显著。随着长江大学的成立，高级职业技术学校等20余所学校逐步迁入大学城，本项目得天独厚的文化教育氛围，以及业主以教师为主的特点，将吸引越来越多的高知高收入人群投资置业。
5、建筑施工品质过硬
本项目施工队伍来自中国“建筑之乡”浙江上虞，推行品牌第一、信誉至上的原则，对施工品质精益求精，深受业界好评。
一期现房达到了卓越的半装修房品质：独特的拉毛收光工艺、优质高硬铝合金窗、成品窗台整体装配，室内电路预先暗藏，插座接头合理预留等等，给消费者留下了深刻的印象。
施工方在“XX”的建造中，将继续秉承这种精益求精的作风，把“XX”建造成XX市品位最高、质量最好、设施最完善的住宅示范小区，创造良好的社会效益和经济效益。
6、市场供求关系良好
本项目地处城南开发区，周边房产开发项目较少。作为城南开发区、XX大学城、景观路南环路上第一个大型住宅社区，大学城20余所学校的迁入，将为本项目带来庞大的消费群体，营造兴旺蓬勃的人气，强力推进本项目住宅、商铺的销售。宽松的市场竞争环境，巨大的目标消费群体，使本项目处于良好的市场供求关系中，市场前景令人乐观。
7、开发区的升值潜力巨大
本项目所处的城南经济开发区，属省级经济技术开发区、省级台商投资区，近年来发挥其特有的区位、土地、港口、大学城高校科教优势，打“高校牌”、“科技牌”，做到引资引智并重，在XX市的几大开发区中格外引人注目。在城南经济技术开发区、大学城大力建设的同时，也刺激了周边各相关行业的发展，使得城南片区人气骤增。
恰逢现阶段XX房地产市场迅猛发展、持续升温的大好时机，作为城南开发区、XX大学城、景观路南环路上第一个大型住宅社区，本项目前景十分看好。
二、一期现房整合营销
我公司通过对一期现房滞销情况的深刻研究，认识到其根本原因并非产品本身不符合市场需求，而是缺乏巧妙的产品包装和有效的销售执行。
20_年3月，本项目聘请武汉新希望物业代理顾问有限公司进行策划、包装和销售，并初步签订销售代理合同。
武汉新希望物业代理顾问有限公司是一家从事房地产营销策划与销售代理顾问的专门公司，业务广及西安、郑州、武汉、昆明四地，先后与20家知名开发商长线合作，拥有8年的实战经验，4 8个楼盘成功策划、营销的经历。该公司凭借先进的管理模式、扎实的工作精神、精专的业务能力等诸多方面的优势，屡屡超额完成销售任务，典型案例年销售10万余方，销售额逾亿元，更创下了日售1万平米的售楼奇迹。其中曾为9个滞销楼盘做出科学的分析、诊断，并重新策划入市，使其圆满赢得市场销售。迅速售罄，被发展商誉为“房产良医”、“发展商的新希望”。
武汉新希望物业代理顾问有限公司自接手本项目后，对产品进行了全新的整合包装、营销策划，运用规范、科学、有效的操作技巧，大大加强了本项目的销售力度。截止20_年底，售罄住宅100套，占接手时未售186套的54%，大大加快了项目的`资金回笼速度。20_年元旦及春节期间，新希望公司根据返乡回城人员骤增等趋势，策划举办了“迎新年，购房四重礼”等促销活动，进一步加强销售攻势，以一期所余近90套住宅猛烈冲击市场。
事实证明，本项目聘请武汉新希望物业代理顾问有限公司，对产品进行全新的整合包装、营销策划和强势销售，使本项目销售进度、资金回笼与周转产生了重大转折。据此进度预计，一期186套现房将于20_年4月实现100%售罄，实现资金全部回笼。
三、“XX”价格定位
现阶段本项目同类物业XX花园、顺驰太阳城、翰林苑等一批高档次概念住宅的推出，已完成了对本类产品的市场说明任务，人们对之广为接受并希望拥有。
另一方面，如上所述，本项目恰逢现阶段XX房地产市场迅猛发展、持续升温的大好时机。从20_年1月我公司对市场同类产品的价格调查(见下表)可以看出，目前市场同类产品销售均价皆在1400元/ m2以上。
楼盘名称XX花园顺驰·太阳城翰林苑观邸
起价(元/ m2)1380161614481428
均价(元/ m2)1550175014601750
备 注仅剩10余套
与上表所列同类产品相比，“XX”在园林景观设计(详见“建筑环境及园林景观设计”)、教育配套(详见“教育配套优势显著”)、产品品质(详见“建筑施工品质过硬”)等方面具有显著优势。
如园林景观设计方面，顺驰·太阳城无中心花园广场，其他项目的设计力度也较弱。而本项目对XX住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性、建造约1000 平方米时尚休闲会所，等等。
根据消费者“买升不买降”的心理特征，我公司将对“XX”的销售采取“低开高走”的价格策略，即在入市初期采取较优惠的定价，之后根据供求关系的变化控制涨幅，有计划地逐步提升销售价格。
目前，我公司根据项目自身特点，结合市场同类产品价格，进行综合研究分析，将“XX”入市阶段销售均价定为1400元/ m2。预计将获得广泛的市场认同，为本项目的销售开启良好的开端，促进资金的良性循环周转。
四、“XX”整合营销
武汉新希望物业代理顾问有限公司在对一期现房进行全新的整合包装、营销策划、强势销售的同时，也为二期“XX”的包装与营销进行了良好铺垫，“XX”尚未开盘，其产品优势，以及在一期基础上的改进已在XX深入人心，积累了大量潜在客户，详细登记预订客户已达100人。预计开盘后，产品销售将势如破竹，实现更快的资金回笼，实现将资金周转的良性循环。
“XX”在产品包装上紧紧抓住产品园林景观设计、教育配套的重大优势，切合目标消费群(以周边教师、公务员等高知高收入人群为主)的特征，推广“生态”、“人文”概念，树立了产品新颖、高尚、亲切、健康的良好形象。
1、案名：XX小区二期·XX
以“XX”这一富有现代都市人文气息的新颖命名，引领产品包装形象的焕然一新。“城南”点明项目地址，“春天”带给受众清新亲切、绿意盎然、生机勃勃的感受。“XX”寓意二期产品不仅是对一期的创新，更是给城南片区、给整个XX来了春天般的新意。
2、推广主题：春天里的书香院落
“春天”点题，并紧扣产品的园林景观设计优势;“书香院落”紧扣产品的另一重大优势——教育配套，并深深契合。
3、组团名：梅园、兰园、竹园、菊园
将“春天”般居住的新意具体到每个组团，给每位住户属于自己的居住情趣。
梅兰竹菊既是绿色生态、自然园林的代表，体现产品的园林景观设计优势;也是中国传统文化中高尚品格的象征，极具人文意涵。“梅园、兰园、竹园、菊园”的组团命名，同样是既紧扣产品优势，也深得目标消费群(以周边教师、公务员等高知高收入人群为主)所爱。
4、主打广告语：
(1)20_XX最值得期待的生态人文住宅(开盘前)
(2)领舞城南新生活(开盘后，暂定)
以强势的主打广告语吸引受众的密切关注。
主打广告语的设计表现十分抢眼，并在产品包装(报纸广告、宣传单、户外广告、售楼部包装等)中频频出现，给受众反复、强烈的刺激。
5、卖点提炼：
(1)金牌美福地，品艺术人文书香。
绝版地段，浸染大学城墨秀书香，尽享城南经济开发区商圈活力，坐拥高标准景观路南环路的便利和尊荣，多条公交线路直达小区门口。
黄金福地，缔造高尚儒雅生活品质，辐射无限升值潜力。
(2)优越性价比，体贴生活多样选择的空间
超值起价，引领城南片区超值风暴。
精心打造，细心雕琢，成就卓越半装修房品质：独特的拉毛收光工艺、优质高硬铝合金窗、成品窗台整体装配，室内电路预先暗藏，插座接头合理预留……
省钱、省时、省心，品质关怀生活，让家的感觉更好。
(3)完美设计，成就大家风范
100亩宏大规模，1000㎡时尚休闲会所，5000㎡中央绿化广场，400m特色商业街，静谧社区、纯美领地。精彩贴心户型，南北向、穿堂风、大开间、短进深，完美多样。每户专配储藏室，/时尚车库，给你更多生活空间。
绿意漾漾，日子缓缓，生活散散。
(4)完善配套，实现爱家之人的梦想
金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛场、东门风景区等休闲场所举步即至;江汉石油学院、石油附中、石油附小、石油幼儿园、XX幼儿园等名校环绕毗邻;超市、菜场、医院、银行、商场林立四周。
爱家人、爱孩子，就该让他们住在这里。
(5)“五心”级物管，感受心的呵护
家的价值，不可忽视的一部分是在建筑之外的，一种真正让您省心、舒心、放心、贴心、怡心的“五心”级生活：24小时保安守岗及不间断巡逻、高密度闭路监控探头、可视对讲门禁系统，多项人性化家政服务。
让尊崇和安全，在点滴享受中自然流露。
