清远市房子简介范文1
一、项目介绍：本店是一个资金投入低、消费人群广、回收成本快而且门面非常好找的创业项目，一般除了保留3个月左右的店租、人工和日常开销外， 奶茶店经营管理不用太多周转资金，非常适合小本自主创业。我们店名为“茶物语”，易记顺口，可以让人很快记住。我们的目标是以一般奶茶店不具有独有的特色吸引顾客而获取大的利润，用一年的时间打响“茶物语”名声，建立品牌效应并积累资金后，通过调查试点后，把运营扩张到其他市场，获得更大的利益。通过在经营的过程中不断改革，逐步完善，形成口碑，扩大市场占有额，形成连锁“茶物语”奶茶店。
二、行业分析
奶茶、咖啡属于大众消费，消费者甚多，主要以青少年学生为主，不管是现在的市场需求还是未来的市场需求都极大，不过奶茶店行业竞争也很激烈，我们必须做出特色才能不被淘汰，才能在行业中脱颖而出。目前奶茶店口味大多雷同，所以我们要想做的出色，必须创新，例如增加新的口味、使用奇特有趣的杯具，让顾客耳目一新。同时要注重奶茶店的卫生，让顾客一走进奶茶店就有一种干净清新的感觉。
对于产品的定价，我们会根据不同的口味定出不同的价格，一般在3。5元左右，和市场平均价格相同。我们采取产品竞争优势，以产品的质量和特色抢占市场份额。
由于类似的店众多，进入该行业比较困难，而且大多顾客有惯性消费心理，取得行业竞争优势比较困难。所以我们会在开业前期以高质量低价格来取得进入市场的通行证，并且会有促销和特殊活动，具体的会在产品和服务中介绍。
三、产品/服务介绍
本店主要经营各种咖啡、奶茶，另外，为了满足顾客的消费需求，同时经营双皮奶、刨冰、奶昔，各种果汁及饮料和各种小吃，如各种口味的瓜子和烤翅等。为吸引顾客，本店会通过不断地尝试来研发新类奶茶，新类奶茶会成为本周的推荐饮品，在推出的前两天会特价销售，如果反响好的话会成为本店特色产品。为了不被因模仿而被超越，我们会不断地推出新产品、节日产品和周年产品。如情人节：推出情侣奶茶，光棍节：推出单身奶茶。不断地因特色而吸引顾客，使顾客对本店印象深刻，并逐渐地形成口碑，成为企业的无形的品牌资产。
另外可以通过把调味技术结合调酒工艺要求来操作，这是一种质的飞跃，也是一种艺术享受。奶茶的主要成份有：奶粉、茶叶、糖、水(及冰)、香料(珍珠奶茶还包括珍珠)。不同的水做的奶茶味道相差很远，你用的是自来水?还是矿泉水?还是山泉水?海水?过滤水?这是完全不同的，山泉水虽然贵，但口感好，产品好才能有回头客。冰也是，制冰的程序也会严重影响每杯奶茶的品质。所以，为了企业长远的发展，作业人员有真正的学会奶茶技术。基本要懂得：1、学会品味奶茶;2、原料成份配方;3、调味份量与时间;4、设备的应用与调味火候;5、调味手法;6、奶茶的保存;7、奶茶的包装要求;8、奶茶的变化，包括样变与质变，比如：拉花。
四、店面选址
奶茶是一种快速消费的休闲饮品，完全是一种可有可无的东西，因此，如果如果选址不好，那就没有人会“不远万里”的跑去专门喝你一杯奶茶，繁华地段是最佳选择。这是毋需考虑的事情，但繁华地段的高成本却是不得不考虑的。所以要按自己的投资能力和竞争能力进行找选址，要看到现时的铺位情况，也要对以后发展情况作估算。要对铺位消费水平进行评估，低消费的地方不宜大投资;同样的，高消费的地方不宜低投资。还要考虑旁边或是周边有无同行，价格质量怎样，如果找的铺现在没有竞争，以后有无可能出现竞争者等等。特别对于我们这种资金短少投资者，在赢亏平衡测算里会根据数据“对面的铺租不要超过平均最低营业额的15%”来确定店址。学校周边是很不错的位置，学生多，消费也会多。另外，补充一点，买奶茶的顾客中，女性居多，所以如果是女孩子，尤其是年轻的女孩子多的地方，毫无疑问是好地方。
五、装修与设备购买
装修是按照投资额度及消费水平和产品搭配情况来进行装修设计并装修的。装修的风格要做到大概符合消费能力，又显得舒服、卫生、简洁、大方。特别地，针对年轻人的观念，要设计较有特点，让年轻人喜欢。特别注意吧台的流水设计，要根据产品需求和设备配备情况进行程序设计，操作流畅的同时尽可能考虑产品的更进和设备的添加所需空间。这里面也包含水电的布局和水力电力要求。
设备是按产品菜单来采购的。好的高质量的设备就能做出更多的上品质的产品，而且能提高速度和效率。店面设备要和店面水力电力拾配得上，特别是店面小的步行街区，要考虑另找厨房的配备协调。
六、人力资源规划
社会发展到今天，人已经成为最宝贵的资源，这是由人的主动性和创造性决定的，企业要管理好这种资源，更是遵循科学的原则和方法。
由各人的不同优点和长处，我们对本店的人员安排如下：段天森，店长，并负责原料采购工作，保证原料的采购质量，并控制好库存，及要保证店面的正常经营又不要积压太多资金。吴焘，很有想法，脑子灵活，负责新类奶茶的尝试和研发工作，保证每周有一种新产品的推出。谢伟，谨慎、细心、负责财务工作，统计收入并控制支出。马元，勤快、手巧、胆大细心，负责产品的作业管理，即奶茶的调制，保证作业的速度，以及服务顾客的工作。
在一年期后，店面生意欣荣或店面扩张的时候，会招聘一些有经验的人才，注意一点，宁愿要笨点的，不要太精明的，因为太精明的容易反骨，招聘方面为了以后不会发生太多的财产纠纷，要尽量避免招用亲戚、朋友。
七、市场分析与预测，竞争者分析与本店特色
需求在现阶段处以较大阶段，在未来有增长的趋势。现阶段竞争者大多都不具特色，少数具有特色的企业又没有推广。所以本企业要在进入市场后占有一定的市场地位就要努力创建特色，以独特方式吸引人群。在经营过程中要注意同行的产品、服务等情况，如果有很好的收益，要及时地借鉴。
八、营销策略
1、广告
清远市房子简介范文2
一、执行总结
公司名称：xx装饰有限责任公司
注册资金：100万元。
公司宗旨：一个温馨的家是我们共同的目标
公司理念：用心、细心、诚心、创新
公司简介：xx装饰有限责任公司是一家引进先进的经营管理体系后优秀人才，提供装潢材料、工程设计、施工等一条龙服务的装潢公司，使得私人装潢不再东奔西走，忧心忡忡。家庭装潢为本公司的主营业务，公司发展初期市场为福州市，后期以福建省沿海城市为据点，加强人才培养，扩大公司的业务经营能力，以家庭、门面、办公室装修为主线，争取承接到更高投资的大型项目，并取得甲级资质。以建材的销售为另一主线，以短距运输业务作为建材销售项目的一副业。通过付出的诚信和努力赢得百姓的赞誉的口碑，打造自我的价值品牌。该投资项目资金投入量少，回收期快，利润高，随着中国经济的发展，该行业具有较好的市场前景和发展潜力。
近几年来，我国的装饰装修市场发展迅猛，从而拉动了相关产业的高速发展，新型装饰材料不断涌现，消费者的需求量不断扩大，因此，有人说装饰装修产业是朝阳产业。但是，在我们看到发展的同时，也看到许多与行业发展不利的因素存在。如装饰房屋合同陷阱多，施工偷工减料、以次充好，环保指标不达标，装修工人无证上岗等违规操作使消费者蒙受巨大损失等情况屡见不鲜，同时也使整个行业信誉降低。较低的市场准入使大批无资质的企业和个人承揽业务，争相采用打折或送礼等手段激烈竞争，低价揽客。市场的无序竞争，不仅使行业中规范运作的厂商蒙受损失的情况屡见不鲜，同时也使消费者合法权益难以得到保障。
在未来两三年家装行业仍有较大市场。家装市场缺乏的是真是能提供装潢材料、工程设计、施工等一站式服务的老百姓信得过，具有一定品牌的装潢公司。我们的企业正是要抓住这样的机遇，做好做大做强我们的一站式服务装潢品牌。
投资与财务
公司股本结构中，初期投入资金100万，团队自筹资金30万，风险投资30万，长期借款40万。风险投资占30%准备引入3-5家风险投资共同入股，为分散风险，提高效益，合理增加负债，优化公司财务结构。，其中40万为长期借款（银行贷款年利率为6%左右），资金主要用于公司提供装潢材料、工程设计、施工等一条龙服务。本公司的产品是技术型服务，是一项投资少，回收快，收益大的项目。
前三年估计盈利100万，以后通过先进管理降低成本，将利润率稳定在25%左右，风险资金在第3—5年撤出。
组织管理
市场部：做好对外的宣传工作，利用一切有利条件宣传公司的优势，并及时向公司反馈信息。
设计部：负责为客户“量身打造”室内装饰方案，为了使设计取得预期效果，室内设计人员必须抓好设计各阶段的环节，充分重视设计、施工、材料、设备等各个方面，并熟悉、重视与原建筑物的建筑设计、设施设计的衔接，同时还须协调好与业主和施工单位之间的相互关系，在设计意图和构思方面取得沟通与共识，以期取得理想的设计工程成果。
工程部：协调总经理副总经理统一安排工程任务，监督、审核工程任务的正常进行，狠抓工程进度、质量、安全，以及公司形象。积极参与施工队伍的扩建、整合、改制以及对施工队伍的培训。把握好工地材料用量的审核关，做到不偷工偷料，不浪费材料。及时处理好工地的投诉及售后工程维修。
财务部：负责建立公司日常会计与税收管理，每个财政季度末向副董事长汇报本年财政情况并规划下个季度的财务工作；负责公司资金的筹集、使用和分配；负责日常会计工作与税收管理，每个财政年度末向总经理汇报本年财务情况并规划下年财务工作。
人事部：负责制定公司人事管理制度，实施并提出合理化意见和建议，合理配置劳动岗位控制劳动力总量；负责人事考核、考查工作；建立人事档案资料库，规范人才培养、考查选拔工作程序，组织定期或不定期的人事考核、选拔工作；编制劳动力平衡计划和工资计划。抓好劳动力的合理流动和安排。
行政部：负责公司的行政管理，合理配置公司管理人员和施工部管理人员。协调部门与部门之间的关系。
企划部：与设计部、市场部紧密配合做出有利于公司将来发展的策略。
二、市场分析
行业特点
1.建筑装饰行业相比较于土建、房地产等行业规模较小。
虽然近年来装饰工程在工程项目中所占的投资比例有所增大，但是，由于装饰工程文化性、艺术性较强，在同一栋建筑物里也允许不同设计风格的单体出现。（这段与标题不符合。）
2.装饰行业缺乏高技术含量，不需要大规模投资及大型机具设备，入门门槛较低。最初的装饰从业者多是从农村出来的剩余劳动力，只需要一把锯子、一柄锤子就可以从事装饰施工。即使发展到今天，这种状况依然没有从根本上得到改变，特别是家装。虽然施工管理人员的素质有所提高，但作业人员仍然以农民工为主，只不过将手中的原始作业工具变成手提式电动工具。而从施工技术的角度上来看，施工企业对新技术、新工艺的使用几乎完全受制于装饰材料制造行业，根本无法拥有自己的核心技术，形成技术上的优势。从目前施工现场的情况来看，装饰公司无论大小、成立先后，施工作业的手段几乎没有本质上的区别。
同时装饰施工对企业的投资压力比较小。装饰工程的作业环境划分得很细，很少有大的空间，不利于大型机具设备的展开，所以装饰工程所需的基本上是中小型机具，特别是手提式电动工具。机具的含量在工程成本中所占的比例较小，更换的频率也很高，如果是单项工程，基本上自己就可以解决机具设备的问题，企业不需要在机具设备上进行储备。同时，由于企业所承包的装饰工程标段规模越来越小，施工保函的数额不大，施工前期对工程款垫付的要求不高，则不需要大量的资金储备。
3.装饰工程生产周期短，生产要素简单，需要的管理人员较少。
装饰工程的施工一般在建筑工程施工的最后阶段，由于装饰工程规模相对较小，同时业主往往将最后工期的压力加在装饰公司身上，造成装饰工程施工周期缩短。装饰工程施工现场分隔较细，不利于大型施工机具的展开，所以生产要素比较简单，机具只是一些简单的手提式电动工具，所涉及的材料种类虽然较多，但一般数量不大。项目周期短，项目管理人员相对土建工程数目较少，根据我公司的情况，一个项目经理部包括“五大员”在内一般只有七八个人。但是，由于装饰公司项目同时开工的数量较多，往往需要大量的人才储备，但是如果在某一个时段开工数量不足，又会造成人力资源的浪费或项目管理人才的流失。
4.装饰企业设计投入大，设计管理困难。
在目前国内的状况下，装饰设计完全依附于施工企业，施工企业为了施工任务，需要在设计上投入大量的资金。由于装饰设计涉及的环节较少，需要配合的专业不多，从事装饰设计的人员往往结成很小的组合，一般五六个人，几台电脑便能完成一项装饰工程的设计任务。这种情况造成设计师对公司缺乏归属感，为哪家施工企业服务便打哪家施工企业的牌子。同时，设计人员流动性较大，往往一个设计人员有了一定的设计能力和社会关系就立即从原先的设计组合中分离出去。这样，就造成了设计整合困难，公司虽然成立了多个设计室，但设计室之间缺乏配合和交流，因而无法在设计上形成规模优势。
市场描述
近几年，随着房地产业的不断升温，装修装饰等相关产业也迅猛发展。据统计，20xx年全国城镇建筑装修产值逾6000亿元，其中建材及居住消费占70%，约4200亿元。装饰行业以往是依附于建筑行业的一个分支，目前已脱离了这个母体，慢慢形成了独立的体系。分为家装和工装2大类，无论家装和工装，在我国还有很大的发展空间。
家装情况：房产公司最近几年到处开发，大量新楼盘。约有一半为自住，虽然国家大力致力于要开发精装房，但是事实上大多数交付的依然是裸房，也就是产生了大量的装修待装户。补：同时也遵循了设计个性化、私人化的空间。未来5年这个开发的力度并未减弱，城市化建设依然大踏步地进行，所以，装修待装户的行列每年还在持续。从理论上说，有多少二手房在换手，几乎就有同样数量的待装户出现了。这个数字也是非常可观的。
工装情况：总体前景更加美好，比如酒店业的装修周期为5年，一般来说，5年会有一次翻新，至于新建的酒店更加会不遗余力地投入装修。沿街商铺，因为竞争激烈，换手频繁，每次换手，都是一次装修机会的获得。学校/办公室，医院，也是装修的一大主要内容。
清远市房子简介范文3
一、项目介绍
本店是一个资金投入低、消费人群广、回收成本快而且门面非常好找的创业项目，一般除了保留3个月左右的店租、人工和日常开销外，奶茶店经营管理不用太多周转资金，非常适合小本自主创业。我们店名为“茶物语”，易记顺口，可以让人很快记住。我们的目标是以一般奶茶店不具有独有的特色吸引顾客而获取大的利润，用一年的时间打响“茶物语”名声，建立品牌效应并积累资金后，通过调查试点后，把运营扩张到其他市场，获得更大的利益。通过在经营的过程中不断改革，逐步完善，形成口碑，扩大市场占有额，形成连锁“茶物语”奶茶店。
二、行业分析
奶茶、咖啡属于大众消费，消费者甚多，主要以青少年学生为主，不管是现在的市场需求还是未来的市场需求都极大，不过奶茶店行业竞争也很激烈，我们必须做出特色才能不被淘汰，才能在行业中脱颖而出。目前奶茶店口味大多雷同，所以我们要想做的出色，必须创新，例如增加新的口味、使用奇特有趣的杯具，让顾客耳目一新。同时要注重奶茶店的卫生，让顾客一走进奶茶店就有一种干净清新的感觉。
对于产品的定价，我们会根据不同的口味定出不同的价格，一般在元左右，和市场平均价格相同。我们采取产品竞争优势，以产品的质量和特色抢占市场份额。
由于类似的店众多，进入该行业比较困难，而且大多顾客有惯性消费心理，取得行业竞争优势比较困难。所以我们会在开业前期以高质量低价格来取得进入市场的通行证，并且会有促销和特殊活动，具体的会在产品和服务中介绍。
三、产品、服务介绍
本店主要经营各种咖啡、奶茶，另外，为了满足顾客的消费需求，同时经营双皮奶、刨冰、奶昔，各种果汁及饮料和各种小吃，如各种口味的瓜子和烤翅等。为吸引顾客，本店会通过不断地尝试来研发新类奶茶，新类奶茶会成为本周的推荐饮品，在推出的前两天会特价销售，如果反响好的话会成为本店特色产品。为了不被因模仿而被超越，我们会不断地推出新产品、节日产品和周年产品。如情人节：推出情侣奶茶，光棍节：推出单身奶茶。不断地因特色而吸引顾客，使顾客对本店印象深刻，并逐渐地形成口碑，成为企业的无形的品牌资产。
另外可以通过把调味技术结合调酒工艺要求来操作，这是一种质的飞跃，也是一种艺术享受。奶茶的主要成份有：奶粉、茶叶、糖、水(及冰)、香料(珍珠奶茶还包括珍珠)。不同的水做的奶茶味道相差很远，你用的是自来水?还是矿泉水?还是山泉水?海水?过滤水?这是完全不同的，山泉水虽然贵，但口感好，产品好才能有回头客。冰也是，制冰的程序也会严重影响每杯奶茶的品质。所以，为了企业长远的发展，作业人员有真正的学会奶茶技术。
基本要懂得：
1、学会品味奶茶。
2、原料成份配方。
3、调味份量与时间。
4、设备的应用与调味火候。
5、调味手法。
6、奶茶的保存。
7、奶茶的包装要求。
8、奶茶的变化，包括样变与质变，比如：拉花。
清远市房子简介范文4
项目：零售服装店，20平方米左右，走大众化路线，店址位于东莞工业区。
财务情况：准备投入5万元资金，目前拥有2万元闲余创业资金，服装店计划面积20平方米，店面租金1200元/月，店面转让费1万元，装修6000元，员工一名，试用期两月，试用期间工资1300元/月，期满加提成。剩下的资金用来进货。此外，蔡先生还开有一家补习班，每月可以提供资金6000元投入到服装店，如果服装店前期资金还有缺口，计划用贷款补缺。
针对蔡先生的情况，记者采访了成功创业人伍小姐，伍小姐认为，开服装店无非从铺租、装修、进货环节和人力成本来省钱。
租金支出并不大
包括店面租金和转让费，从蔡先生的情况来看，由于地处东莞工业区，店面租金仅1200元每月，两按一揭，前期也只需要一次性支付3600元，所以，租金并不是一笔很大的支出。转让费才是应该重点考虑之处，不过，无论是铺租还是转让费，都可以通过和原租客进行商讨，争取分期付款，不过，分期付款往往要付利息，对于有能力一次性付清铺租和转让费的经营者，伍小姐不建议进行分期付款。
装修要亲力亲为
蔡先生的服装店目标客户是普通老百姓，且店面只有20平方米，因此只需简单的货架、醒目的招牌即可。普通的招牌只需100到200元/块。从店内的整体规划上，到石灰、地砖、灯泡、货架等装修的材料的购买、到店内的装修过程等，最好是亲力亲为、亲自监工，这样既可以降低装修成本，又可避免偷工减料等情况的发生。另外，地板、墙壁、货架等各个装修部分要分别请不同的团队做，比一家装修队一条龙服务能省钱。伍小姐算了一笔账，假设店面需要10盏摄灯，自己配备好灯的话，只需装修团队花上一天的时间或一次性就可以搞定，费用大概只需要100元。
进货要多款少量
经过初步计算，由于店面只需要简单货架，每月有6000元的资金可以补充，转让费平摊下来按每月__元计，蔡先生首月尚有13000元左右的剩余资金，在前期投入上并不存在资金紧缺的问题，如果用1万元的资金用来进货，按每件衣服20元的进货成本来计算，可以一次性进货500件，支撑一个20平方米的店面有过之而无不及。她建议，对于没有经验的经营者，首次进货最好拿多几款，每款少拿货，这样虽然拿货的成本可能高一点，但不用承担滞销的风险。经营一段时间后，确定哪个款式比较热销再补货。等经营到比较成熟之时，再拓展业务，比如通过低价倾销等手段促销，或通过购买次品进行再加工来降低进货成本。
招人要有试用期
开店初期，应尽量节约人力成本，20平方米店面，一名店员就足够了，最好规定一个约2个月的试用期，不但可以节约人力成本，也可方便店主和劳工双向选择。东莞的劳力成本比起广州等大城市低，且工资月底结算，可以用每月的营业收入补给，试用期间每月1300元对蔡先生来说，应该不会构成负担。
清远市房子简介范文5
1、邓某的房子是否属于违建。
邓某的房子建造于1983年，而《城乡规划法》是自20_年1月起才开始实行的。根据法不溯及既往的原则，三个行政机关将邓某的房屋认定为违法建筑，依据不足，法院不予采信。
2、三个行政机关的强制拆除行为是否违法
邓某的房子已经被纳入征地范围，邓某尚未和拆迁部门达成一致的安置协议，根据法律规定，三个行政机关无权拆除邓某的房屋。
另外，按照《行政强制法》的规定，行政机关作出行政强制以后，依法要书面通知当事人、并告知当事人有权进行复议、申诉等；即使当事人不履行，也应当依法申请人民法院执行。本案中三个行政机关并没有履行这些法定程序，属于严重的程序违法。
清远市房子简介范文6
邓某是广东省清远市xx县xx镇xx村村民，在该村拥有祖屋一处，建造于1983年。
20_年，邓某的房屋被纳入征收范围，随后双方展开谈判，但没有达成一致的安置补偿协议。
20_年，县政府组织，县住建局、资源局和xx镇政府等部门，将邓某和同村其他村民的老房子都认定为违法建筑，发出了《限制拆除违法建筑通知书》，让其三日内自行拆除，否则将依法进行强拆。几天后，邓某的房子就被强拆了。
邓某不服，将县政府告到了市中级人民法院，但法院告知邓某，应起诉县住建局、县资源局和xx镇政府。于是，邓某将这几个行政机关告到了县法院。
但三个行政机关辩称：按照《城乡规划法》的规定，邓某的房子没有办理任何报建手续，属于违法建筑，其已经向邓某发出通知书，邓某不履行拆除义务之后，其才实施了强制拆除行为。
清远市房子简介范文7
12345-市长热线真是一个能解决很多问题的渠道。笔者从朋友那里听到了形形色色的通过12345解决了难题，也有难上加难的案例（以下皆为广州相关案例）。
案例一：曾经有一个开公司的朋友，在营业执照三证合一的期间，税局系统发生了错误，把同个法人的两个公司的社会信用代码给搞混乱了，打电话去到所属税局，这个推诿啊，那个没办法啊，HZ的公司，居然说是在ZC变更的时候发生了错误，让打电话到ZC的政府部门。最后ZC该部门的工作人员给了一个指示：你打12345吧！果然，12345一打，第三天HZ国税工作人员就打了电话给我朋友，指示不用预约直接到某个国税办公室处理，下午就直接把这个错误更正过来了。我朋友真是感谢的痛哭流涕，要知道他事先已经无数次给HZ国税打了寻求帮助的电话而不果。成功！！！
案例二：还是另外一个开公司的朋友，因为经营不善想注销一家公司，管理处平时开了租金收据给他。税局专管员要求说：注销可以，要检查6个月的租金发票。管理处说：可以，开半年的租金发票要交4000的税，这个税款要由申请注销的公司承担。注销本就是经营不善，无以为继的情况下才发生的，那个朋友实在不愿意交这4000元的租赁税。于是求专管员通融，专管员不同意，说这个是税收征管原则。没办法之下，他一个朋友向12345求助，完全没有投诉专管员的意思。结果专管员生气了，觉得是朋友去告状，影响了他的业绩。其实说实话，一个小公司真没几个人会去得罪专管员。求助是万般无奈的事情。最后即使这个朋友写下了终止12345进程，并且承诺是别人没有经过他的同意的情况下擅自去向12345投诉的保证书，专管员还是没有同意注销。最后公司只得通过变更地址，迂回的转到其他辖区的方式得以办理事项。失败！！！
案例三：又是一个开公司的老板，因为新申请一般纳税人，被税局锁了发票，税局发现他执照上的地址和街道办贴出的地址不同不同意解锁发票。千求百求税局亦不得心愿！原来这个地址今年改了名字了，可是这个和一个老百姓有啥关系？万般无奈打了12345，第二天专管员很客气的通知，去物业开一个证明过来就可以解锁了。yeah,成功！！！
案例四：还是一个开小公司的老板，20_年向开发商广州壬丰房地产开发有限公司租了天河区天河路490号壬丰大厦某一层的办公室用于承包出租，签了10年的租赁合同。为了保证合同的可靠性，双方去做了房屋租赁备案，5个工作日后妥妥的予以登记备案了20_D0600801844，盖了红红的广州市国土资源和房屋租赁管理天河分局的章。这下小老板心里放心了。他把这地址妥妥的租给了一家大的游戏公司。过了6年多，游戏公司准备要撤了，小老板重新开始招租了，来看房子的意向租客发现：这一层楼早在他问开发商包下来之前就已经被广州市规划局在建筑验收规划合格证（穗规验证20_）1208）上明文规定不得投入使用，不得办理产权。小老板一下子懵了，这么多年租的原来是个无产权不能使用的房子。那剩下的还有那么多年怎么出租啊？每个月二三十万的租金啊！小老板慌了，赶紧去问物业，物业说房产证还没办，于是小老板提前一个月通知开发商和物业你没产权我不租了。正常来说：开发商骗了人家这么多年，自己理亏，应该双方和平解决终止租赁合同。开发商不干，人家有钱、有权、有关系，转背把小老板的公司告上了天河法院，说小老板违约，要赔偿2个月的租金和3个月的免租期的钱。人可以WC，WC到这个境地也是比较高的境界了。
小老板纳闷了，开发商违规出租这么多年，骗了我这么多年，我本来想和平解决，居然还去告我，他就去找政府部门问问违规的事情政府部门是怎么处理的。当年那妥妥的房屋租赁备案是怎么出的？（既然规划验收合格证都明文规定禁止使用了）。他打了12345，于是乎，非常奇怪的事情发生了：12345首先把单子派给了广州市住建委，住建委把单子转给了广州市房屋租赁管理所。房屋租赁管理所认为（备案问题应该由天河区住建局处理，电脑上的备案文件比较模糊，需要到下面调档案），于是把单子转给了广州市天河区住建局（天河区住建局说关于开发商违规违法的事情，禁止使用房屋的文件是广州市国土规划局开的，并且“住建局没有执法权”，应该由规划局处理；备案的事情开了一张单子说审核备案问题需要时间，终止了流程。后面小老板再去问，住建局说要10月节后回复，节后再问，说要1个月，10月底再问变成了2个月。原来政府部门处理问题的时间弹性可以如此巨大）。至于案子违规违法部分转到了规划局，规划局一个月后答复：根据相关。。。。。。文件，这个案件应该也由天河区住建局处理。天哪，又转回了天河区住建局。再问回天河区住建局人员：领导很忙，领导还没指示，没有执法权，等别人执法了我们再给说法，不能提供书面处理文件。。。。。）小老板再次懵了，最后12345终结了案子，不再接受小老板的投诉，天河区住建局的审查不知道要多久，再无下文。
小老板郁闷了：我还找不到一个讲理的地方了，于是写信了广州市^v^。更为奇葩的事情出现了：政府部门又开始派单了：^v^转广州市国土规划局，^v^转住建委（住建委打了一个电话来问了一下情况，小老板以为有戏，过了一周还没回音打回去，得到答复：最近很忙啊，还没有时间处理你的事情，以后会给你答复的）于是案子再次又转到了广州市房屋租赁管理所。小老板自9月份从12345得到的那一圈啥结果都没有的流程又开始从广州市^v^转起来了。这次结果会如何？让我们拭目以待！
衷心祝愿小老板能得到一个公平的公正的说法！也希望广州市的政府部门能给老百姓一个真正的能够解决实事的通道，而不是几个月在政府部门转啊转啊，转到头就是“不予受理，建议自行。。。。。。”。小老板曾告诉笔者：曾经打电话给开发商，开发商的相关人员非常霸气的说：你只管去投诉，投诉没用，我们不怕！！！一个明确违规违法的案子，开发商何来的如此底气，各个部门的领导们为何不是忙，就是让等，要不就是没有执法权。那真正有执法权的能管的部门是哪个？“为人民服务”还是不是一个党员的信念，或者只是一个口号？
此次事件12345完败！不知道广州市^v^的信访信箱能否给百姓增加一份安全感，还百姓一个公道？。
清远市房子简介范文8
一、基本情况
1、企业名：百货超市
2、行业类型：零售
3、组织形式：个体工商户
主要经营范围：自己家乡的镇中心，这里是人流的中心集合处
4、 经营地点：广东省清远市阳山县七拱镇
面积：占地大概150平方米
选择该地点的理由：因为镇中心处没有一间较大的超市，该地点是人流车流的集中地带，交通方便，市场前景非常广阔。
5、创业者个人情况：
姓名：张文健
性别：男
年龄：21
文化程度：大专
相关工作经历：曾经在商店里卖过东西，懂得一点怎样经营，但在日后的日子里本人会增加社会实践的，学习与这方面的知识的。
二、立项概述
我是一名大学生，专业是计算机专业，从小对经营方面感兴趣。现在将要大学毕业了，凭着自己对经营的爱好和向往，一直希望在自己的乡镇开一间超市，用此来发展自己乡镇的经济，是广州市的许多超市吸引了我，我去超市购物时的启迪，使我对此产生极大的兴趣。根据本人的经验，资金情况及对当今社会的了解，决定要谨慎从事，三思而行，因为这有非常大的风险的，加上自己的经验不足。
随着居民生活水平的不断提高，追求环保，健康的消费已成为一种生活时尚，所以我打算要销售一些绿色的产品，以保证人民的身心健康，顾客至上，这是我们的宗旨。
三、市场调查商圈范围
潜在的消费群体
消费能力
竞争情况
市场潜力
徒步商圈(200—500米半径范围内)
居民区
消费能力高
附近只有一间不算很大的超市
人们生活水平提高，需要的物质有所增加，生活方式改变，大多数消费观念增强，消费结构合理
居民住宅
消费能力中等
附近有一间中学
生活商圉(500—1000米半径范围内)
邻近有几个村子
消费观念增强，消费水平提高
有较多的商店，但销售的东西比较少
四、对其它大型超市的调查
1、店铺硬件调查。主要包括：竞争店的选址、店铺外观形象、建筑物构造、停车场的设计、经营设施配置等方面的调查。
2、店堂陈列布局调查。主要包括：竞争店的楼面构成、平面布局、面积分割、商品陈列及店堂气氛营造等方面的调查。
3、商品能力调查。对竞争商店商品品种齐全的程度、商品的价格带、商品的品质、货源供应等情况进行调查分析。
4、顾客层次的调查。主要从年龄层次和收入层次进行调查。
5、店铺运营管理调查。对促销、补货、陈列及环境卫生等方面的调查。
需求与供给的关系有以下几种类型：①需求旺盛，供给偏低型;②需求旺盛，供给旺盛型;③需求不旺，供给也不旺型; ④需求不旺，供给旺盛型。从仓储式超市选址看，其立地商圈内需求与供给关系呈现出第一种类型最佳，第二种次之，第三、第四种类型要尽力回避。对需求和供给的调查，要注意对潜在需求和供应的调查，要特别留意可能会引起供需变化的一些因素的发展趋势。
6、仓储式超市的调查：
在仓储式超市选址时，除了对以上大的项目调查外，具体地点选址还必须对以下几个虽属细节问题但又颇为重要的几个因素进行调查。
可见度。可见度是商店被往来行人或乘车者所能看到的程度。场所可见度越高，商店越容易引起客流的重视，他们来店购物的可能性越大。因此仓储式超市选址时要选择可见度高的地点，如两面临街的十字路口或三岔路口。
适用性。如果要征用土地建房子要考虑土地面积形状与商店的类型是否相符，如果租用现成的房子则要考虑建筑的构造、材料、立面造型及其可塑性，仓储式超市货架比一般商场的高，相应地要求建筑物的层高也比较高。同时还要了解有关城市建设发展规划要求，详细了解该地点的交通、市政、绿化、公共设施、住宅建设或改造项目的近期、远期规划。
交通便利性。主要了解两方面的情况：
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一、装修行业的前景分析
随着人们生活水平的不断提高，人们对居室要求已不仅仅局限于居住，更要要求美观舒适，特别是搬入新居之后，往往要对居室加以改造和装饰。一般人由于受于各种条件及审美观的限制，对居室的装潢往往缺少独特的眼观。因此，往往求助于专门的装修公司。家装业是一个利润较大的行业。我国的住宅建设，特别是城镇住在建设，经历了近20年的连续增长之后，已颇具规模。随着人们生活水平的提高和住房制度改革的推荐，居住消费占总消费的比重迅速提高，人们越来越关注居住环境的改善。
家装业也随之应运而生。海南省是一个房地产行业发达的省份，近几年各地区的家装业发展迅速，各大中小城市都开始呈现家装行业的急速成长。根据市场发展需求，近几年，家装业将成为整个海南地区的急速发展行业。各种中小型装饰公司如雨后春笋般相继成立，而选择在这个时间来谋求发展，也将是一个不错的时机。
总而言之，今后各地无论家装和工装，还有很大的发展空间，装饰行业这个市场始终是竞争激烈的行业。但激烈的竞争就意味着充足的机会!同时装饰行业又是老百姓的生活最需要的基本行业，不管目前的地产是否低迷，它的客户需求依然有巨大的市场，关键是如何抓住机会和创造属于自己的机会，我想只要有好的运作管理及平台，在装饰这个行业中还是可以创造出一片天地来。
二、自身情况分析
在创立家装公司前要对自身做一个分析和了解，充分分析自身的优势和不足，确认自己在创立前是否做好了前期的'准备工作，现就以下情况进行说明：
(一)自身情况分析(优势部分)
公司实力：海川·环宇装饰在此之前已经独立运营近三年，目前整个从接单、设计到后期施工都已经有自己的成熟的运营团队，逐步正规化，目前在海南省也做了许多成功的具有代表工程的案例，室内装饰也已经通过近两年多的几个大大小小的装修项目初步积累了一些经验。公司的工程主管曾经在三星这样知名的装饰公司任职7年之久，这样的管理经验给我们公司创造了些许品牌效应。公司经过这三年的磨练，积累了大量的客户资源，为以后公司正式运营提供了良好的市场空间。
(二)目前存在的不足：
1、家装代表工程虽然多，但是可收集起来作为案列的极少，由于之前散乱工作造成这些案列没有系统化的收集起来，可供客户观看的极少。
2、设计力量明显不足。
3、品牌在民间尤其是楼盘中影响力甚微
4、施工队伍不够健全，不稳定，水平良莠不齐，能够独当一面的人太少，什么事都需要工程主管亲力亲为，无人可以取代。
三、家装市场以及同行竞争对手的分析
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一.创业背景
近观医药市场和相关医药改革政策，传统的小药店会被大药房以及连锁企业逐步的取代兼并，传统的价格战术会被服务体系逐步取而代之，从而诞生出一种以服务为新理念的医药销售企业，那就是连锁药店。
这正是我们在医药市场中开创新的服务体系的机会。
目前经营情况
药店成立于一九九九年七月，它的前身是药业经理部。
后来经过改制成为了个体性质的药房，目前位于31号，经营面积76平米，现有员工5人，4人已经取得了药学方面的专业职称。
目前该店的客源稳定，今年经过重新装修以后店面焕然一新，给顾客创造了很好和购物环境，客流量在不断地上升，基于此我们计划再发展一家分店，发展分店的启动资金大概在20万。
由于店面装修以及增加了新的品种的原因，现在资金压力比较大。
基于此，特向贵局申请创业贷款，用于发展分店的启动资金。
二.项目创意
在此背景下，我们提议创建一家药品零售分店作为我们的创业之初的计划。
该药店初拟地址选在街上，以农村为开发市场。
我们项目与众不同之处在于我们要在药店中根据初村镇的高发病例(风湿病、心脑血管疾病等)，建立特色项目和普通项目相结合的销售模式，同时贯彻我们独特的医药销售服务体系。
该体系通过建立客户的VIP个人资料库，将每一个客户的个人信息与家人、朋友等的信息收集于资料库中，用于完善我们的销售过程中的医药服务与售后服务，这是此次创业计划的创新和亮点。
通过这种人性化、全方位的医药服务，建立药店与顾客之间的信任桥梁，从而提高顾客对我们药店的忠诚度，帮助百姓对健康医药服务的了解，以次获得市场中绝大部分消费者的青睐，从而获得更大的医药市场份额占有率。
三.市场分析
我们初期的创业基地选在医药服务体系发展比较完善的农村型市场镇。
纵观农村市场虽然整体消费水平过低、对医药服务体系的.不了解等，但是政府正在大
力发展社区卫生服务，提高新型农村合作医疗的筹资标准和保障能力，努力缓解看病难、看病贵的问题。
同时调查发现也有药店成立会员卡体系，消费者对此拥有很大的好奇感，但它的服务质量低，就促使消费者对一种高质量服务的渴求。
因此，现如今的医药销售体系将会逐步退出舞台，取而代之的销售服务的高标准。
农村市场的优势：
遭遇的竞争显著减少，容易占领市场主导地位
对所有的厂商一视同仁，无论“品牌”与“非品牌”
进入的门槛较低
回避药品招标采购带来的麻烦
渠道控制相对容易
项目优点
通过这种体系的销售，顾客实质上购买的是用心的服务，而不单单只是药品。
药店所有人员的言行举止、沟通能力和服务水平都能令消费者感到亲切、舒心、赞叹和满意。
其主要优点表现为：
改变药店的固有模式，提升人性化的服务。
提高购药者的用药安全和用药知识。
将医药销售体系由单纯的买药阶段提升为医药服务阶段。
获得更为广阔和固定的客源，从而降低进药成本。
增加药房的收入。
和谐医患关系，更好的发展医药事业。
项目前景
该项目是医药市场由“买药”到“买服务”的转型初期，根据社会发展的要求，这种体系将成为发展的必然。
对于国外相对成熟的医药服务而言，国内的医药服务还很欠缺，甚至可以说是零，仅有上海制订了相关成型规定。
基于如此空白的市场，我们要抓住机会，在初村创业由小市场进行发展，当理念成熟之际，再向大的农村市场进军，通过农村包围城市的战略，以求后期创业的巨大成功。
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一、盈利情况分析
所需资金：10万元
开业成本：5万元
营业面积：50-80平方米
员工工资：6-10人，5000元左右
流动资金：2万元
月盈利：2万元左右
二、市场分析
随着人们生活水平的不断提高，人们对居室要求已不仅仅局限于居住，更要求美观舒适，特别是搬入新居之后，往往要对居室加以改造和装饰。一般人由于受各种条件及审美观的限制，对居室的装潢往往缺少独特的眼光。因此，往往求助于专门的装修公司。
我国的家装业是一个利润较大的行业。我国的住宅建设，特别是城镇住宅建设，经历了近20年的连续增长之后，已颇具规模。随着人们生活水平的提高和住房制度改革的推进，居住消费占总消费的比重迅速提高，人们越来越关注居住环境的改善。我国的家居装饰业应运而生，10年来发展很快。
家装潜力巨大。据统计，这几年全国家居装饰业的总产值为1200亿元，是20世纪90年代的40倍，年均递增45%，大体上每两年翻一番，相当于全国城镇住宅年投资总额的30%。有一种大胆的估计：家居装饰在未来两三年内将达到20xx亿到3000亿元，即相当于住宅投资总额的一半左右。这不是虚张声势或盲目乐观。
家装公司是从1998年发展起来的，发展到今天已有较大的进步，该行业也成为社会上一个较热门的行业。人们都想给自己营造一个安逸舒适的空间，对居室环境的要求也越来越高。近年来房产开发商开发出大量的户型，也为家装行业的发展带来广大的空间和无限的商机。据专家分析，家装市场在未来几年内仍有较大的发展潜力。
三、地址选择
家庭装修公司的理想选址一般在新建成的居民住宅区、建材市场或大型居住区的聚集地。
四、特色门面设计
家庭装潢公司与其他行业不同，格外重视公司的“门面”，它不仅仅从一个侧面展示了企业的形象，也在消然地输出一种理念。对于正在选择装潢公司的人来说，装潢公司的“门面”可作为一种很好的“参照物”，下面提供几种样式供参考。
1、追求“后现代主义”
“后现代主义”将设计突出地表现出来，传达的是一种设计理念。因此，在装修的时候保留空间功能的完整，而不必做过多的修饰。比如墙面的处理，铆钉都裸露在外，只是用色彩来重现建筑的美；不规则的几何形体错落有致，金属得到了设计师的偏爱，这些都表现出了“后现代主义”的理念。
2、向往简约“古典主义”
装潢公司总是喜欢突出自身的个性，通过装饰好自己的门面向顾客展示自己对设计的独到见解及敬业精神。简约的“古典主义”使设计风格显得高雅，如果能再配上周边的环境，将会使整体设计更具风雅。
3、返璞归真，沧桑怀旧
在钢筋水泥般的城市住久了，人们便开始向往自然的风光，追忆沧桑岁月，斑驳的砖墙，苍老的木柱木螺，凹凸不平的松木地板，落地的大铁门锈迹斑斑，上面是一排排赤裸的铆钉，开启时吱吱呀呀地响，仿佛是历史的脚步。这样的设计正迎合了那种饱经沧桑岁月人的一种心理。
4、艺术与商业的完美结合
这种设计容易给人一种年轻、严谨、现代化的印象。使用尽可能少的元素组合成针对性最强、包容性最大的空间，以传达给观者严谨的专业能力与平和的感受，以达到艺术与商业的完美结合，这是众多年轻人的追求。顶面和柱体的白色、墙与地的灰色以及门面外灯箱的黑白用色，是个性的张扬；开敞式的、便于各部门之间文件的交流布局，又兼顾了商业空间的共性。这是艺术与商业完美结合的现代化特征。设计的精髓却始终不能丢，越是做得“少”了，越需要精细地推敲。
五、房间特色设计
每一个房间的装饰都有自己独特的地方，但这独特之处又有一定的规律性和时代性，把所有这些精华部分提炼出来，在室内各处墙面造型及家具造型的表现形式，称之为室内装饰风格。
下列几个设计思路，可供参考：
（1）结构贯通出空间；
（2）色彩融合出气氛；
（3）材料交合出品位；
（4）造型融合出旋律。
在进行墙体装修时，可将一些实用性强、色彩风格与墙面协调统一，例如：门厅中的鞋柜；厨房卫生间的壁柜、吊柜；客厅卧室的角柜等。在面积较大但高度不够的客厅里，一般可舍弃美丽的吊灯，在天花板设计时放置一个圆形、椭圆形或方形、六角、八角的灯池（2平方米或5平方米），将射灯藏于灯池周边内，这样天花板即成了灯的一部分，在浑然一体中扩大了客厅的视觉高度。
对于那些有偏爱的，可根据其爱好设计相应的风格，将一切巧妙运用起来，以达到色彩的整体性。既能表现出气氛，又能得到空间扩大的效果。
有些房间为平面直角，而家具却是一些曲面、曲线，显得不太协调，这样就要对房间进行处理，如拱形的屋顶、拱形的门楣等；以高低错落的板块来装修天花板，内设照明灯，表现空间之美；有人喜欢板面造型，对墙体的装修用板块的形式来打造高大肃穆的效果；以二三级台阶来营造登堂入室的大家之气；在家具的选择上可选用两种颜色板块组合而成的新潮家具。这其中便蕴含了一种旋律美。
六、经营建议
1、签订一份公平的合同
在双方协调一致的基础上，签订一份公平又详细的合同，是十分有必要的。有的客户不认真审核合同轻率签字，到后来遇到纠纷往往是很平常的事情。然而，装修公司由于制作合同不严密、不详尽，自食其果的非常多。
2、制作一份详细的报价表
这是装修中的主要程序之一。报价表要力求详尽，包括所有的承包项目、单价、单位及金额，还应标明哪些材料是装修公司购买，哪些是客户自购，大致灯具、洁具、空调，小至拉手、门锁都要囊括在内。有了这样一份详尽的报价表，就会减少许多不必要的麻烦。一份详细的报价表的重要性是不言而喻的，它能够与合同相提并论。
3、在施工过程中，同客户相处要融洽，要尽量尊重客户的意见
某些装饰公司在签合同前后往往言行不一、两副嘴脸。丝毫不尊重客户合理的意见及要求。当客户要求修改图纸时，甚至对客户出言不逊，大谈设计风格等专业术语，搞得客户非常难堪，当施工中出现错误时强词狡辩等。这些现象是必须避免的。装修公司既要虚心听取客户的意见，又要勇于承认并改正自身存在的缺点与错误，并做到及时向客户说明，与客户之间建立一种和谐融洽的关系。
4、进一步扩大透明度
做事情增加透明度，有了问题坦诚向客户说明，这样便会增强客户对你的信任感。那些认为“无商不奸”的人是挣不到钱的，许多客户会对你“望风而逃”。
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出于居住安全以及城市规划的需要，我国对各类建筑的建设采取严格的审批制度，任何一项建设行为的每一个环节，都需要经过相应行政主管部门的许可才能进行。业主无论建设城市建筑还是乡村建筑，都必须取得相应的建设工程许可，如果未经许可擅自进行建设，就可能导致违法建设的产生。当前，各地行政机关对于违法建设的监管，一般采取强制拆除的方式进行治理，如果建设者或使用者对行政机关认定和拆除违法建设的行为不服，就可能产生行政诉讼。广东诺臣律师事务所福律阁土地诉讼团队拟在本报告中，通过分析典型案例及其裁判要旨，对省内行政诉讼的争议案件类型、诉讼风险、法院裁判倾向性等方面进行了深度总结。希望这份报告能够给读者提供解决此类纠纷的参考思路和方向，及时了解相关动态，化解和预防法律风险。
本报告的分析对象主要是涉违法建设类行政二审案件，报告的基础案例数据限定于20_年1月1日到20_年12月31日（以法律文书裁判时间为准），通过检索“违法建设”、“违章建筑”、“土地”等关键词、审理程序为二审，获得了20_年度广东省各城市的人民法院公布的与违法建设相关的339份二审行政案例中，通过人工筛选，删减了关联性不强的判决，最终筛选出164份裁判文书。之所以选取二审是因为一审，因为考虑到而二审裁判属于生效裁判，具有更大的讨论价值和意义。同时由于法律文书的上传的滞后性，检索的时间定于裁判时间之后的几个月，案例数据收集的全面性和可参考性也更高。本报告将以164份裁判文书为分析对像。
检索路径与检索结果
2.检索日期：20_年4月30日
3.年份：20_年度
4.限定法院：广东省内各地市法院
5.检索式：
（1）案由：行政
（2）法院：广东省内各地市法院
（3）地域：广东省
（4）年份：20_年度
（5）审理程序：二审
（6）关键词：违章建筑|违法建筑|违法建设土地
6.案件数量：339份（有效案例164份）
（一）案由分布
（图一：案由）
数据分析：
数据显示,人民法院涉违法建设的行政纠纷中，行政处罚和行政强制类案件的占比分别为39%与39%，占据整个案由的绝大部分。在司法实践中，行政机关作出责令限期拆除决定书多以行政处罚决定书的形式作出，其实责令限期拆除行为的性质目前理论界和实务界的看法并不一致。有的判决认为属于行政处罚，有的判决认为属于行政强制措施，有的判决认为属于行政命令。例如《深圳经济特区规划土地监察条例》中明确将限期拆除决定书认定为行政处罚。在法律法规层面，《土地管理法》和《城乡规划法》的规定又存在法律冲突。《土地管理法》（2004修正）第八十三条认为限期拆除决定书是行政处罚；《^v^^v^公室关于“责令限期拆除”是否是行政处罚行为的答复》中认为《城市规划法》第四十条规定的“责令限期拆除”，不应当理解为行政处罚行为，虽然《城市规划法》已经失效，该第四十条的规定与20_年修正的《城乡规划法》第六十四条是一样的，因此可以认为城乡规划法中限期拆除决定书是行政强制措施，按照后法优于前法，特别法优于一般法的原则，责令限期拆除认定为行政强制措施更妥。
因责令限期拆除和行政强制拆除常常涉及到行政相对人居住和生活的基本权利，行政相对人对其提起诉讼的比率极大。而且，行政机关的行政处罚或行政强制行为一旦被撤销或确认违法，可能涉及到行政赔偿问题。其他土地行政管理、水利行政管理、铁路行政管理方面的判例，多由于当事人将违法建筑修建在了河道、道路控制区范围内案例。河道，道路控制区内的建设一般情况下不可能得到行政许可，但也不排除极端情况下，由于行政机关管理权限交叉，建设者已取得了建设许可，其他行政机关在认定为违法建设时应当考虑这些因素，依法对建设者的信赖利益予以保护。
（二）起诉主体类别
（图二：起诉主体类别）
数据分析：
审理违法建设的行政纠纷中起诉主体有以下特点：
1.参与主体类型多。主动提起诉讼的主体类型有自然人、企业主体、村小组或经济合作社、事业单位、业主委员会和村委会等；
2.在涉及违法建设的行政案件中，自然人提起诉讼的比例远远高于其他类型的主体，说明自然人作为建设者的违法建设涉诉情形较多，自然人依法申请建设许可的法律意识有待提高。
3.企业作为原告起诉的案件占比23%，也必须引起关注。因为企业的违法建设往往涉及建筑的规模大、利益纠纷复杂。虽然企业起诉的案件占比小于自然人作为原告起诉的案件，但企业往往会涉及到工业厂房类违建，涉及金额巨大，其作为原告提起诉讼，人民法院审理此类案件时，需要考虑一旦拆除可能影响很多劳动者的就业和社会资源的巨大耗费。
（三）诉讼请求
（图三：诉讼请求类型）
（图四：诉求获支持情况）
数据分析：
违法建设行政篇诉讼请求多达20种，这体现了涉违法建设类诉讼的复杂性。诉讼请求类型分为三大类：第一类，撤销行政机关作出的行政类文书。比如限期拆除告知书、限期拆除通知书、限期拆除催告书、限期拆除决定书；还有强制拆除决定书、强制执行决定书等等；第二类，确认被诉行政行为违法。当事人通过确认被诉行政行为的违法对自己造成的损失，以获取国家赔偿弥补自己的损失。第三类，违法强制拆除行为的赔偿款。
其中撤销行政处罚决定书、撤销复议决定书、确认强制拆除行为违法、赔偿是最多的诉讼请求类型，本报告对占比较多的4种诉讼请求作出专门的分析：
1.撤销行政处罚决定书。在违法建设行政案件中，行政机关一般会先对违法建设行为人作出行政处罚。且此处的行政处罚内容大多数为限期拆除决定书，少部分为罚款。违法建设一旦被确认，行政机关会作出限期拆除决定书，这个阶段由于法定程序复杂，很多时候行政机关的行政处罚程序容易犯错，但从撤销行政处罚决定书的诉讼请求是否得到支持的占比来讲并不很高，原因在于相当部分的行政处罚决定书虽然符合撤销的情形，但法院可能会考虑到处罚决定已经被执行，或者撤销可能造成公社会利益、共利益损失的情形下，仅判决确认违法而不撤销，此类诉讼请求获支持的情形被归入了确认违法的诉讼类型。
2.撤销复议决定书。行政机关作出行政处罚决定书时，文书中会载明申请行政复议或提起行政诉讼的途径和期限，当事人选择行政复议的几率很大，因为行政复议不收费，而且行政复议的效率高，速度快。但复议机关作出的维持处罚决定居多，因此原告多数情况下会选择对复议决定和行政处罚继续提起撤销之诉。
3.确认强制拆除行为违法。强制拆除行为一旦执行对于当事人的权利义务影响很大，因此法律规定的程序也较为复杂。强制拆除的程序需要催告、公告、证据保全等程序，行政机关程序缺失的情形较为常见，通过此类情况下原告诉讼请求获得支持的比例显示，得到法院支持的可能性大于不予支持。可以发现，行政机关的强制拆除行为在这个阶段多是被法院确认违法的。
4.赔偿。在强制拆除违法建设的过程，由于执法人员执法的程序粗放，简单追求高效，往往会导致违法建设内的合法财产，或建筑材料残值的损失。当事人因此可能提起赔偿的请求。一般情况下，赔偿范围包含可回收、利用的废旧建筑材料损失、违法建设内存放的合法财产与物品，但违法建设本身和房屋租赁可得收益、非法建筑及混同于非法建筑、不可分离的建筑材料、行政机关违法强拆违法建筑造成行政相对人的违法利益受损、厂房、棚屋损失、搬迁费、经营损失等是不予赔偿的。
（四）违建类别与违法情形
（图五：违建类别）
（图六：违法情形）
数据分析：
违建方式主要为房屋、大棚房、广告牌、商铺、养殖场、厂房、楼梯以及其他等8种类型，房屋的占比最高，具体情形包括住户违法搭建，出租人为了谋取更多租金改建房屋，征收过程中抢建以获得补偿等情形。大棚房是以农业大棚为名进行非农业建设的情形，在违法建设类别占据了一定的比例，这也和近几年一些地市对大棚房违法建设实施专项清理的运动式执法有关。而商铺的比例虽然只有12%，但商铺一旦建成，对违法建设商铺的处理，往往会涉及到承租人，利益纠葛较为复杂。关于养殖场违法建设需要明确，根据法律的规定，国家对畜禽养殖用地实行分类管理，畜禽舍等生产设施及绿化隔离带用地，性质仍属于农用地，按照农用地管理，无需办理建设工程施工许可证，但是养殖场所建设的物料房和工人房若未取得建设工程规划许可证，依然属于违法建设。
违法建设的违法情形分为未经批准进行临时建设、未取得乡村规划许可证、临时建筑逾期未拆除、未取得用地审批、未取得建设工程规划许可证6种类型，其中未取得建设工程规划许可证占比60%，说明房屋等类型的多是在取得用地许可后还未办理建设工程规划许可证后即进行建设，最终导致行政机关的依法处罚，当事人提起诉讼，耗费行政资源和司法资源的双输结局。
（五）二审裁判类型
（图七：二审裁判结果）
数据分析：
20_年广东省违法建设行政争议的二审案件中，有85%二审法院维持一审判决。维持原判集中体现在一审法院对行政机关被诉的行政行为的是否违法认定及赔偿金额的数值上。其中15%的改判率，略高于其他类型行政案件的改判率，在一定程度上体现了此类案件在二审仍有较大可能翻盘。其中尤其是对于存在程序违法，应当确认违法而未予确认的案件，一审判决对判决确认行政机关作出的违法建设认定或拆除行为违法过于谨慎，二审对于行政机关在程序上存在违法或瑕疵的，往往能够依法处理。
（一）规划部门对城管部门发出的违法建设定性的回函是否具有可诉性
典型案例
邓吉东诉广州市国土资源和规划委员会资源行政管理案[（20_）粤71行终2452号]
裁判要旨
规划部门对执法部门的回函，是对涉案建筑是否获得用地、规划审批情况的客观陈述，并未对涉案建筑作出规划定性意见，属于行政机关的内部协查行为，对当事人的权利义务并没有实际的影响，不具有可诉性。
案情简介
20_年2月28日，广州市黄埔区国土资源和规划局、广州开发区国土资源和规划局作出穗埔开国规[20_]198号《关于协助提供龙头路两侧房屋规划专业意见的复函》，记载：“贵局关于征求龙头路两侧若干房屋规划专业意见的函（埔城管函[20_]409、410、411、412、413、414、415、416、417、418、419号）及相关材料收悉，现协助提供规划专业意见如下：一、经核查，来函涉及的建设工程部分曾于1997年4月取得《临时建设用地批准书》（穗埔国土临建用字[1997]1号），有效期至1999年4月；并于1997年12月取得《关于临时商铺的批复》（（临）穗埔规建字第9708号），有效期自1997年4月6日起两年。经核，来函涉及工程并未申领《建设工程规划许可证》。二、建议按照《广州市人民政府关于严查严控违法建设的通告》（穗府[20_]30号）、《黄埔区严查严控违法建设专项整治工作方案》（埔城管办函[20_]34号）、《广州市违法建设查处条例》等文件精神直接依法开展查处工作，从严从快进行查处和清拆。三、按照《广州市城市管理综合执法条例》第三十二条、《广州市违法建设查处条例》第四条第三款的规定，上述规划意见为我局协助出具的规划部门专业意见，仅供参考使用。”
原告表示因黄埔城管局对原告的商铺作出相关行政处理决定，原告遂向原审法院提起行政诉讼，诉讼中黄埔城管局出示了穗埔开国规[20_]198号《关于协助提供龙头路两侧房屋规划专业意见的复函》，原告遂就该复函向原审法院提起本案行政诉讼。
裁判观点
本案中，黄埔城管局在对涉案建筑进行查处的过程中，因上诉人不能提供规划报建手续，涉嫌违反规划管理，为查清事实，向被上诉人发函核实涉案建筑的用地、规划情况，并征求涉案建筑的规划定性意见。被上诉人经核查后，向黄埔城管局复函提供了涉案建筑的用地、规划档案信息，并建议黄埔城管局依法查处。被诉复函是对涉案建筑是否获得用地、规划审批情况的客观陈述，并未对涉案建筑作出规划定性意见，属于行政机关的内部协查行为。被上诉人作出的被诉复函虽然涉及上诉人使用的涉案建筑，但复函内容并未设定上诉人的权利义务，对上诉人的权利义务不产生实际影响。
法条依据
《最高人民法院关于适用〈^v^行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（八）项
有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：
（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；
裁判结果
驳回上诉，维持原裁定。（原审法院裁定驳回原告邓吉东的起诉）
（二）承租人能否作为违法建设行政处罚的相对人
典型案例
广州粤恒丰水产品综合批发市场有限公司诉广州市荔湾区综合行政执法局责令限期拆除纠纷案[（20_）粤71行终928号]
裁判要旨
违法建设法律责任由违法建设的建设单位或者个人承担。违法建设受让人、承租人或者实际使用人应当配合城市管理综合执法机关或者镇人民政府处理违法建设
案情简介
20_年8月21日，荔湾执法局对粤恒丰公司作出《违法建设行政处理决定书》，记载：“经查，当事人于20_年经市规划局同意在广州市荔湾区丛桂路地段建设一幢2层建筑面积为1200平方米临时水产商铺的建筑设计方案。但当事人在20_年期间，未领取《建设工程规划许可证》，擅自在上址改变房屋布局，建成三幢2层建筑面积为平方米的商铺。对此，广州市规划局于20_年作出《违法建设行政处罚决定书》，同意临时保留作商铺使用，且明确‘临时使用期限内城市规划、建设、管理需要时，应当自行拆除’。因为黄沙水产市场地区管理需要，上述违法建设应当拆除。当日，荔湾执法局向粤恒丰公司送达该决定书。另查明，粤恒丰公司主张其将涉案建筑整体出租给广州裕恩物业管理有限公司，广州裕恩物业管理有限公司将商铺分别出租给傅德亮、梁玉霞、钟林进等人。
裁判观点
关于荔湾执法局作出被诉处理决定是否应当向涉案商铺承租人履行告知、送达等义务的问题。《广州市违法建设查处条例》第二十七条规定：“违法建设法律责任由违法建设的建设单位或者个人承担。违法建设受让人、承租人或者实际使用人应当配合城市管理综合执法机关或者镇人民政府处理违法建设。”依据上述规定，违法建设的法律责任应由建设者承担，相关承租人具有配合处理违法建设的义务。荔湾执法局作出责令限期拆除决定是针对违法建设行为，实质是要求违法行为人粤恒丰公司对其违法建设行为导致的违法状态予以恢复原状，故责令限期拆除决定的相对人应为违法建设行为人粤恒丰公司，而不是违法建设承租人。荔湾执法局是否听取涉案商铺承租人的意见及向其告知、送达被诉处理决定，并非法定程序要求。被上诉人基于租赁合同与粤恒丰公司产生的民事法律关系，应通过民事法律途径寻求救济。
法条依据
《广州市违法建设查处条例》第二十七条规定：“违法建设法律责任由违法建设的建设单位或者个人承担。违法建设受让人、承租人或者实际使用人应当配合城市管理综合执法机关或者镇人民政府处理违法建设。”
裁判结果
一、撤销广州铁路运输第一法院（20_）粤7101行初2772号行政判决；
二、驳回被上诉人广州粤恒丰水产品综合批发市场有限公司的诉讼请求。
（三）违法建设的强制拆除程序违法的情形
典型案例
广州市瑞丰茶艺有限公司诉广州市城市管理综合执法局天河分局行政强制纠纷案[（20_）粤71行终2189号]
裁判要旨
城管执法局在实施该行政强制行为时应经县级以上地方人民政府批准同意、并通知当事人到场（或当事人经通知但拒绝到场）及已告知当事人依法享有的权利、救济途径。
案情简介
20_年1月3日，城管执法局某分局对某大厦小区内一茶馆后门进行检查，拍照并制作了检查笔录，现场人员拒签笔录。同日，城管执法局某分局在现场对“茶馆作出穗综天责字【20_】170654号《责令限期改正通知书》，责令立即停止“破坏外立面开门”违法行为，在20_年1月5日12时前自行整改恢复原状并提交相关资料。某公司工作人员吴某当日签收了该份通知书。20_年3月16日，城管执法局某分局再次对茶馆后门后墙情况进行检查，检查具体情况记录，现场人员拒签文书。城管执法局某分局在现场拍照留存，并对茶馆作出穗综天责字【20_】170695号《责令限期改正通知书》，责令茶馆立即停止违法行为，在20_年3月18日12时前自行整改恢复原状并提交相关资料。20_年4月1日，城管执法局某分局再次对茶馆后门情况进行检查，检查具体情况记录。城管执法局某分局在现场拍照留存，并对茶馆作出穗综天责字【20_】170704号《责令限期改正通知书》，责令瑞丰茶馆立即停止违法行为，在20_年4月2日12时前自行封堵恢复原状。城管执法局某分局作出穗综天询字【20_】170704号《询问通知书》要求茶馆于20_年4月5日携带有关资料接受讯问调查及听取处理意见。某公司工作人员吴某当日签收该两通知书。20_年4月10日，某公司向城管执法局某分局提交《关于某大厦109号商铺开门相关问题的说明》并提交产权证及附图，向城管执法局某分局说明该公司打开大门的理由，并要求协调政府相关部门解决该公司109商铺的开门问题。20_年4月11日，城管执法局某分局工作人员在20_年4月11日下午3时左右将案涉商铺的已经打开并且安装玻璃门的门口用铁皮钢架遮蔽，并现场拍照，制作了笔录。
裁判观点
上诉人城管执法局某分局未提供证据证明其实施该行政强制行为已经经过县级以上地方人民政府批准同意、实施强制封堵行为时已通知当事人到场（或当事人经通知但拒绝到场）及已告知当事人依法享有的权利、救济途径。虽然城管执法局某分局针对被上诉人擅自改变规划将原本为墙体的位置改成玻璃门的违法建设行为发出三份《责令限期改正通知书》，但该三份《责令限期改正通知书》只是责令瑞丰公司自行整改并恢复原貌，并没有告知被上诉人在限期内不纠正的将采取强行封堵玻璃门的措施和依法享有的陈述申辩等权利，故即便被上诉人不配合行政执法，该三份通知书也不能视为上诉人已经就实施封堵行为告知了被上诉人陈述申辩权。
法条依据
《^v^行政强制法》第十八条行政机关实施行政强制措施应当遵守下列规定：（一）实施前须向行政机关负责人报告并经批准；（二）由两名以上行政执法人员实施；（三）出示执法身份证件；（四）通知当事人到场；（五）当场告知当事人采取行政强制措施的理由、依据以及当事人依法享有的权利、救济途径；（六）听取当事人的陈述和申辩；（七）制作现场笔录；（八）现场笔录由当事人和行政执法人员签名或者盖章，当事人拒绝的，在笔录中予以注明；（九）当事人不到场的，邀请见证人到场，由见证人和行政执法人员在现场笔录上签名或者盖章；（十）法律、法规规定的其他程序。
第十九条规定：“情况紧急，需要当场实施行政强制措施的，行政执法人员应当在二十四小时内向行政机关负责人报告，并补办批准手续。行政机关负责人认为不应当采取行政强制措施的，应当立即解除。”
《广州市城市管理综合执法条例》第二十二条第一款规定：“城市管理综合执法机关查处下列违法行为时，可以采取以下措施：（一）对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，经责令停止建设或者限期拆除后，当事人仍不停止建设或者逾期不拆除的，可以在建设工程所在地区以上地方人民政府批准后采取查封施工现场、强制拆除等措施。”
裁判结果
驳回上诉，维持原判。（原审判决确认广州市城市管理综合执法局天河分局于20_年4月11日强制封闭广州市瑞丰茶艺有限公司位于广州市天河区天河北路林和街240号远东大厦首层109铺西南面转角处由广州市瑞丰茶艺有限公司自行开启的门口的行政行为违法）
（四）涉案建筑是否属于无法采取改正措施消除对规划实施的影响的认定
典型案例
陈鑑诉广州市荔湾区综合行政执法局违法建设行政处理决定纠纷案[（20_）粤71行终873号]
裁判要旨
一般而言，规划行政主管部门应视违法建设的具体情节作出责令停止建设、限期改正、罚款、限期拆除、没收实物或者违法收入等措施或处罚。而对于何为“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”，从法律法规层面仍有进一步解释的空间。尤其是相对人在原房屋严重影响居住安全与生活质量进行翻建的情况下，违法建设的查处机关应当充分考虑其所作行政行为是否会对违法建设人的居住安全与正常生活产生过度侵害，即应在充分平衡规划秩序利益与安居利益的前提下，采取适当的处理。
案情简介
20_年11月16日，被告接到群众投诉后，对南漖西社坊17号进行现场检查，发现原告在上述地址建造房屋，由于该项目无法提供相关的报建手续，责令其立即停止违法行为。
20_年1月9日，被告向原告作出并送达《违法建设行政处理决定书》，称“经查，记载南漖西社坊14号，当事人未经规划许可，于20_年10月至20_年8月期间，将上述房屋拆除后，重建为一幢五层框架结构房屋，扩、加建的面积合计平方米。已构成违法建设。依据《广州市违法建设查处条例》第十八条第一款第（一）项规定，上述违法建设属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设。我局现作出行政处理决定如下：当事人自接到本决定书之日起10日内，自行无条件拆除上述扩、加建的建筑物，面积平方米，整饰现场。……”同日，原告收到该决定书，后不服，诉至原审法院。
裁判观点
本案中，上诉人荔湾区执法局在一审期间向法院提供了检查笔录、现场照片、询问笔录、《农村宅基地使用证》等证据，证实被上诉人陈鑑在未经行政规划部门批准，擅自在涉案地址上拆除原房屋，并重建为一幢五层框架结构房屋，改变了房屋位置、层数、面积等的行为已构成违法建设。上诉人荔湾区执法局认定陈鑑在重建的房屋违反控制性详细规划的强制内容、规划条件，属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设，作出荔综违建处字﹝20_﹞1号《违法建设行政处理决定书》限期其拆除违法建设，适用法律正确，程序合法。
法条依据
《住房和城乡^v^关于印发《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》的通知》第四条违法建设行为有下列情形之一的，属于尚可采取改正措施消除对规划实施影响的情形：
（一）取得建设工程规划许可证，但未按建设工程规划许可证的规定进行建设，在限期内采取局部拆除等整改措施，能够使建设工程符合建设工程规划许可证要求的。
（二）未取得建设工程规划许可证即开工建设，但已取得城乡规划主管部门的建设工程设计方案审查文件，且建设内容符合或采取局部拆除等整改措施后能够符合审查文件要求的。
第五条对尚可采取改正措施消除对规划实施影响的情形，按以下规定处理：
（一）以书面形式责令停止建设；不停止建设的，依法查封施工现场；
（二）以书面形式责令限期改正；对尚未取得建设工程规划许可证即开工建设的，同时责令其及时取得建设工程规划许可证；
（三）对按期改正违法^v^分的，处建设工程造价5%的罚款；对逾期不改正的，依法采取强制拆除等措施，并处建设工程造价10%的罚款。
违法行为轻微并及时自行纠正，没有造成危害后果的，不予行政处罚。
第六条处罚机关按照第五条规定处以罚款，应当在违法建设行为改正后实施，不得仅处罚款而不监督改正。
第七条第四条规定以外的违法建设行为，均为无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形。
第八条对无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形，按以下规定处理：
（一）以书面形式责令停止建设；不停止建设的，依法查封施工现场；
（二）对存在违反城乡规划事实的建筑物、构筑物单体，依法下发限期拆除决定书；
（三）对按期拆除的，不予罚款；对逾期不拆除的，依法强制拆除，并处建设工程造价10%的罚款；
（四）对不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价10%以下的罚款。
第九条第八条所称不能拆除的情形，是指拆除违法建设可能影响相邻建筑安全、损害无过错利害关系人合法权益或者对公共利益造成重大损害的情形。
裁判结果
1、撤销广州铁路运输第一法院（20_）粤7101行初2366号行政判决；
2、驳回被上诉人陈鑑在的诉讼请求。
（五）拆除违法建筑是否给予赔偿
典型案例
黄某、李某诉九龙镇政府乡政府强拆行为违法并赔偿二审行政案【（20_）粤18行终4号】
裁判要旨
建筑物和建筑物中的物品均属于合法财产，理应受到法律保护，任何人不得随意侵害。违法建筑被拆除时，拆除程序违法，对建筑物和建筑物中的物品造成损失的应进行赔偿。
案情简介
20_年5月18日，黄某与英德市九龙镇某村民委员会签订《土地租赁合同》，约定将某沙路田土地一块发包给黄某。合同签订后，黄某与李某合伙在该土地上搭建钢结构铁棚房用于水果收购和加工，后又将其中的部分房屋出租给他人用于商住。20_年7月17日，英德市九龙镇以黄某非法占用耕地建设临时建筑并违规出租商住为由，对涉案建筑进行了强制拆除。拆除前，英德市九龙镇没有对建筑物内物品进行登记，也没有通知黄某和李某清理室内物品。
另查明，涉案建筑用地为农用地，黄某和李某未取得用地审批手续及规划许可手续。英德市九龙镇实施强拆行为过程中，未向黄某和李某发出催告书，未听取黄某和李某的陈述和申辩，也未告知黄某和李某享有行政复议或行政诉讼等权利。涉案建筑的变压器没有被强制拆除。黄某和李某提起诉讼，请求确认九龙镇政府的拆除行为违法，并要求赔偿损失。
裁判观点
讼争的建筑物中的物品均属于两上诉人的合法财产，理应受到法律保护，任何人不得随意侵害。财物的损失是因被上诉人的强拆原因导致两上诉人无法举证的，根据法律规定，应由被上诉人就该损害情况承担举证责任。由于被上诉人在强拆前没有履行限期履行、催告等法定程序，也没有进行事前登记、公证、鉴定、评估等义务，导致两上诉人的室内财物损失的种类、数量无法认定且价值无法鉴定，应由被上诉人承担不利的法律后果。人民法院可以结合当事人的主张和在案证据，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和生活经验、生活常识等，酌情确定赔偿数额。
法条依据
《^v^行政诉讼法》第三十八条规定：“在行政赔偿、补偿的案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。”
《^v^土地管理法》第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”
《^v^城乡规划法》第四十条“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位应当向城市、县人民政府城乡主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”
《^v^国家赔偿法》第二条第一款规定：“国家机关和国家机关工作人员行使职权，有本法规定的侵犯公民、法人或者其他组织合法权益的情形，造成损害的，受害人有权依照本法取得国家赔偿的权利。”
《^v^国家赔偿法（20_修正）》第四条规定：行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：
（一）违法实施罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚的；
（二）违法对财产采取查封、扣押、冻结等行政强制措施的；
（三）违法征收、征用财产的；
（四）造成财产损害的其他违法行为。
《^v^行政诉讼法》第三十八条规定：“在行政赔偿、补偿的案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。”
裁判结果
一、维持清远市清新区人民法院（20_）粤1803行初64号行政判决第一项、第三项；
二、变更清远市清新区人民法院（20_）粤1803行初64号行政判决第二项为：英德市九龙镇人民政府应于本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿100000元给黄健伟、李文波。
（原审判决：：
一、确认被告英德市九龙镇人民政府于20_年7月17日强制拆除原告黄健伟和第三人李文波位于英德市九龙镇××村民委员会××省××348线路边土地上钢结构棚房的行政行为违法；
二、被告英德市九龙镇人民政府应于本判决生效之日起十日内赔偿60000元给原告黄健伟和第三人李文波；
三、驳回原告黄健伟的其他诉讼请求。）
（一）规划部门对城管部门发出的违法建设定性的回函的可诉性分析
因违法建设类案件涉及到建筑是否违反规划的专门性问题，而规划许可问题系由城乡规划部门掌握。因此，城管部门对于查处的涉嫌违法建设行为是否未经规划许可以及违法程度的确定，依据《广州市人民政府办公厅关于强化查控违法建设工作责任制的实施意见》中规定规划局“对城管执法机关完成主要证据资料（四至图、现场照片、现场检查笔录）收集的案件予以定性。定性意见应当按时“一案一复”，并书面明确作出定性的理由和法律依据。对属于村庄规划区内的违法建设，应当在定性意见中予以明确”的规定，规划部门对于城管部门征求是否属于违法建设的函件，应当及时作出回复。
此对于规划部门对城管部门的作出的回函是否具有可诉性，在司法实践中，各地法院有不同的作法。
认为会回函不具有可诉性，一般有以下几种观点：
1、回函只是行政机关的内部公文往来，并不具有外部性。
2、回函是对城管的来函的内部查档行为，不具有独立性。
3、回函并不对当事人的权利义务产生影响。
认为回函具有可诉性，观点如下：
1、规划部门对当事人房屋是否违反规划的认定过程实质上是依职权启动的独立的违法行为认定程序，具有独立性。
2、对当事人的权利义务产生实质影响，具有外部性。
3、回函不可诉将剥夺当事人的司法救济权利，影响客观公正。因为城管部门会将规划部门作出的认定作为证明其处罚决定合法的主要证据，实质上规划部门的内部行为已经外化。
因此，主流观点认为，若规划部门的回函在实践中内部行为已经外部化的，因城管部门已经将规划部门的回函作为作出行政处罚的事实依据，对当
